Zsar Outlet Village tuo Vaalimaalle palan vanhaa Helsinkiä ja Pietaria
Teksti Pasi Rahikainen | Kuvat Ari Nakari
Suurimmalle EU:n ja Venäjän väliselle rajanylityspaikalle, Virolahden Vaalimaalle, avattiin marraskuun lopulla Suomen ensimmäinen outlet-kauppakeskus. Zsar Outlet Villagessa ovat edustettuina muodin, kodin ja kauneuden kansainväliset brändit omissa myymälöissään.
Zsarin ensimmäinen vaihe sisältää 12 000 neliömetriä vuokrattavaa myymälätilaa ja pysäköintipaikat tuhannelle autolle. Toisen vaiheen suunnittelun on tarkoitus alkaa pian, ja valmistuttuaan se nostaa myymälätilan yhteensä 20 000 neliömetriin.
Zsar Oy:n toimitusjohtaja ja koko kauppakeskusidean isä Sami Vainiomäki kertoo, että ajatus syntyi ensimmäisen kerran yhdeksän vuotta sitten. Tuolloin aika ei ollut vielä kypsä, mutta vuonna 2014 hän perusti Zsarhanketta vetämään East Finland Real Estate Oy:n. Kun suunnitelmat ja kauppakeskuksen rahoitus saatiin kuntoon, alkoi nopeasti tapahtua.
– Ensimmäiset puut tontilta kaadettiin syyskuussa 2017 ja maarakennustyöt saatiin käyntiin. Pienenä yllätyksenä tuli se, kuinka paljon kalliota piti räjäyttää ja louhia, koska tontin pintaa täytyi alkuperäisestä suunnitelmasta jonkin verran laskea, Vainiomäki kertoo.
– Kiireisestä aikataulusta huolimatta kauppakeskus avattiin aikataulun mukaisesti 29. marraskuuta. Myös kustannusarvio piti yllättävän hyvin, hän toteaa.
Zsar Outlet Villagen ensimmäisen vaiheen kustannusarvio oli 40 miljoonaa euroa. Rahoittajia olivat Oma Säästöpankki, Suomen Teollisuussijoitus Tesi sekä joukko yksityishenkilöitä ja pääomasijoittajia. Lisäksi vuokralaisiksi tulleet kansainväliset brändit ovat investoineet myymälöihinsä yhteensä 15–20 miljoonaa euroa.
Maalämpöä ja älyteknologiaa
Zsar Outlet Villagen rakennusten lämmitys ja viilennys hoidetaan maalämpöpumpuilla. Kauppakeskuksen kivettyjen katujen alla on lämmitysputkisto, joka hyödyntää maalämpöpiiriä.
Kadut pysyvät sulina suurimman osan talvea, ainoastaan kovien lumipyryjen aikaan katuja on puhdistettava. Lämmityksen ansiosta kaduilta ei kulkeudu myymälöihin kosteutta, kuraa ja hiekkaa, joten puhtaanapito on helpompaa.
– Asiakasvirroista kerätään tarkkaa tietoa useiden järjestelmien avulla, joita ovat muun muassa Retail Advantage sekä ShopperTrack. Näillä kerätään dataa ihmisten liikkumisesta ja viipymisestä alueella ja eri myymälöissä. Kertynyttä tietoa voidaan hyödyntää yhdessä vuokralaisten kanssa esimerkiksi tulevien viikonloppujen suunnittelussa, Sami Vainiomäki kertoo.
Tarkkaa empire-julkisivua
– Halusimme kunnioittaa alueen vanhaa arkkitehtuuria ja kulttuuria. Tahdoimme kauppakeskukseen ilmeen, jossa kävijät tuntevat olonsa kotoisaksi. Olisihan tämän voinut tehdä vaikka japanilaiseksi ja siitä olisi silloinkin tullut hieno, mutta olisivatko ihmiset kokeneet sen omakseen, Vainiomäki kysyy.
Julkisivujen rakentamisesta vastasi Gerda A Oy, jolla on kokemusta muun muassa Helsingin vanhojen empire-talojen julkisivujen restauroinneista. Julkisivut toteutti vastaaviin töihin erikoistunut virolainen alihankkija. Heidän asiantuntijanaan käyttämänsä eläkkeellä oleva tarttolainen arkkitehtiprofessori varmisti, että yksityiskohdat menivät kohdilleen.
– Julkisivut ovat tyylillisesti aitoa empireä. Käydessäni paikalla yllätyn joka kerta, kuinka hienoa työn jälki on, toimitusjohtaja, arkkitehti Petri Pussinen Arkkitehtikonttori Petri Pussinen Oy:stä sanoo. Yritys vastasi Zsar-kauppakylän arkkitehtisuunnittelusta. Petri Pussisen mukaan heillä on vankkaa kokemusta kauppakeskusten suunnittelusta esimerkiksi Porin Puuvillasta. Hyvää kokemusta tuli myös Särkänniemen huvipuiston Koiramäen suunnittelusta yhteistyössä Mauri Kunnaksen kanssa.
– Kuten Koiramäessa myös Zsarin suunnittelussa tarvittiin eläytymiskykyä, ja sitä löytyi meidän arkkitehdiltämme Tommi Kuikalta. Hän teki molempiin kohteisiin ison työn, Pussinen sanoo. Zsar ei ole tavallinen ostoskeskus. Se tarjoaa todellisuuspakoa kuluttajille, irtiottoa arjesta, ja siksi sen on annettava kävijöilleen jotain ekstraa.
– Kyse on keinomaailmasta, eräänlaisesta ostos-Disneylandista. Kävimme suunnitteluvaiheessa tutustumassa outlet-kyliin eri puolilla Eurooppaa. Ennen muihin kohteisiin tutustumista täytyy kuitenkin oma näkemys olla kirkkaana, muualta saa sitten todistusvoimaa omille ideoilleen, Pussinen kertoo.
Myymälät moduuleina
Zsar Outlet Villagen ensimmäinen vaihe koostuu 13 erillisestä myymälärakennuksesta, jotka ovat perusrakenteeltaan varsin yksinkertaisia. Maavaraiselle laatalle on pystytetty teräskehikkorunko, seinissä on polyureetaanitäytteinen peltielementti ja puukoolaus, jonka päällä on rappauslevytys ja kivipinnoite. Talojen kattoelementtien päällä on huopapinnoite.
– Myymälämoduuleita on kahta eri kokoa, mutta niitä voidaan yhdistellä ja jakaa tarpeen mukaan. Paloturvallisuuteen liittyvät ratkaisut olivat normaalia kauppakeskusta helpompia toteuttaa, koska rakennukset olivat erillisiä ja niiden välissä on katuja. Tämä on kuin pienoiskaupunki, Pussinen sanoo.
Korkeatasoiset saniteettitilat sijaitsevat kauppakeskuksen molemmissa päissä ravintoloiden lähellä. Myymälöiden saniteettitilat on toteutettu kunkin brändin omien toiveiden mukaan.
– Me teimme myymälöihin vaaleat pinnat eli niin sanotun vanilla boxin. Myymälöiden sisustus on vuokralaisten itsensä toteuttama. Toiset brändit ovat muokanneet tiloja enemmän, toiset vähemmän. Suurin osa myymälöistä on yksikerroksisia, mutta Zsarissa on myös joitakin kaksikerroksisia myymälöitä, Pussinen kertoo.
Kiire lisäsi vaikeusastetta
Zsar Outlet Villagen pääurakoitsija oli Pallas Rakennus Päijät-Häme Oy. Rakennuspäällikkö Aimo Paavola kertoo, että he tulivat projektiin mukaan marraskuun 2017 alussa, jolloin aloituspäätöstä ei vielä ollut. Marraskuun lopussa saatiin suunnittelulupa, joten suunnittelulle jäi aikaa noin kuukausi.
– Rakennesuunnittelun pohjana oli, että yksittäistä taloa ei rakenneta kauaa. Työt pääsimme aloittamaan tammikuussa 2018 ja ensimmäisen talon pystytys käynnistyi helmikuussa, Paavola kertoo.
Merkittäviä Pallasrakennuksen alihankkijoita olivat Kymenlaakson Hallipojat Korialta, elementtikatoissa SP Elementit Oy Kankaanpäästä sekä peltielementtien asennuksessa Oulun Pelti ja Eritys Oy.
– Ensimmäinen talo saatiin kasattua maaliskuussa ja viimeisiä päästiin nostamaan lokakuun alussa. Aikataulu oli todella tiukka, koska maarakennus pääsi vauhtiin vasta joulukuussa 2017. Koko rakennusprojektin ajan olimme rinnakkain töissä maarakentajien kanssa, mutta työmaa valmistui aikataulussa. Viimeisetkin talot oli kasattu marraskuussa, Paavola sanoo.
Myymälöiden ovet ja ikkunat kuuluivat pääurakoitsijalle. Kaikkein haastavin työvaihe oli julkisivujen näyteikkunoiden yläpuolella olevien puoliympyrän muotoisten kaarevien alumiinikarmien työmaalle saaminen. Niitä tuli ulkomaiselta toimittajalta kaikkiaan liki sata kappaletta.
– Talot olivat pelkistettyjä, jotta nopea rakennuskohtainen valmistuminen taattiin. Kriittisintä oli se, että pääsimme talokohtaisesti perustustöihin ennalta sovittuna aikana. Tämä asetti maarakennusurakoitsijalle paineita. Kokonaisuus vaati välillä melkoista sovittelua, että kaikille saatiin järjestettyä tarvittava työaika, koska samanaikaisesti tehtiin useita eri urakoita, Paavola toteaa.
Kansainvälisiä brändejä
Zsar on rakennettu 10 hehtaarin tontille, joka sijaitsee 300 metrin päässä Vaalimaan rajanylityspaikasta. Vaalimaan kautta tehdään yli 2,5 miljoonaa rajanylitystä joka vuosi, ja kaikilla Kaakkois-Suomen rajanylityspaikoilla ylityksiä on yhteensä 7,5 miljoonaa. Lukujen valossa on selvää, että venäläiset turistit ovat Zsarille merkittävä kohderyhmä.
– Meidän tärkeimmät asiakkaamme ovat kuitenkin suomalaiset. Odotamme ostosmatkailijoita koko Kaakkois-Suomesta, mutta myös pääkaupunkiseudulta. Uuden E18-moottoritien ansiosta olemme 80 minuutin ajomatkan päässä Helsingistä, Sami Vainiomäki sanoo.
Vaalimaan kautta rajan ylittää vuosittain myös 70 000 aasialaista, lähinnä Kiinasta ja Etelä-Koreasta. Aasialaiset turistit ovat isoja rahankäyttäjiä, joten heistä odotetaan merkittävää lisää Zsarin asiakaskuntaan.
Alkuvaiheessa myymälätilojen varausaste on noin 60 prosenttia. Vainiomäki pitää lukua hyvänä, sillä maailmalla outlet-kylien varausprosentit ovat alussa yleensä selvästi pienemmät.
– Osa brändeistä katselee rauhassa, että kauppakeskus oikeasti avataan ja tulevat mukaan vähän myöhemmin. Me pyrimme pitämään riman korkealla. Otamme vuokralaisiksi vain korkeatasoisia kansainvälisiä brändejä, Vainiomäki sanoo.
Avajaispäivänä omalla myymälällään mukana oli 23 muodin, kauneuden ja kodin brändiä. Myymälät ovat suoraan brändien ohjauksessa, eivät maahantuojien. Kyseessä on monen brändin ensimmäinen ja ainoa myymälä Suomessa. Brändit myyvät liikkeissään edelliskauden mallistojaan, joten tuotteiden hinnat ovat jatkuvasti normaalihintoja alhaisempia.
Uusia työpaikkoja kauppakeskukseen syntyy ensimmäisen vaiheen aikana 350–400. Zsar Oy työllistää itse kymmenkunta ihmistä. Kauppakeskuksen johtajana on aloittanut eteläafrikkalainen Michael Cockcroft. Tätä ennen hän oli Lähi-Idässä toimivan muotikauppaketjun liiketoimintajohtaja.
