Teema-artikkeli: Tulevaisuuden toimistorakennus
Toimistorakennuksia rakennetaan ja peruskorjataan edelleen, mutta investoinnit osuvat entistä pienemmille alueille – lähinnä kasvukolmion kärkiin. Koppikonttorit eivät tee paluuta, monitilatoimistokonsepti kehittyy entisestään. Toimistorakennukset avautuvat ympäristöönsä ravintoloin ja coworking-tiloin. Tilojen joustoa tarvitaan entistä enemmän, kun käyttäjien tilatarpeet vaihtelevat paljon.
Toimistorakentamisessa 2010-luvun trendi on ollut moderni monitilatoimisto, sanoo Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n kiinteistösijoittamisen johtaja Miika Kotaniemi. Monitilatoimiston ohessa toinen toimistotyön trendi on ollut digitaalisuus, joka mahdollistaa työvoiman liikkumisen ja etätyöt. Korona testasi ja kiihdytti tätä kehitystä.
Nyt valmistuvat ja Projektiuutisissakin esiteltävät toimistorakennukset on suunniteltu viitisen vuotta sitten. Niiden tilat vastaavat melko hyvin nykytarpeita muuten paitsi neliöiltään.
– Pääosin viisi vuotta sitten suunniteltujen mitoitus ja tilavyöhykkeet eivät vastaa koronan muuttamia tilatarpeita; erityisesti tilan kokonaismäärä on ylimitoitettu, ellei työntekijämäärä ole merkittävästi kasvanut, Raklin Toimitilat-yksikön johtaja Mikko Östring toteaa.
Östringin mukaan toimistotilojen uuteen normaaliin kuuluu enemmän tiloja kohtaamisille ja vähemmän tiloja henkilökohtaisille työpisteille. Tiloilta vaaditaan myös joustavuutta, kun yrityksen paikalla oleva työntekijämäärä vaihtelee. Joustoa voidaan lisätä toimistorakennuksen vuokralaisten käytössä olevilla yhteisillä tiloilla sekä avoimilla coworking-tiloilla.
Kun koronan jälkeen on palattu toimistoille ja jokaisen työhön sisältyy paljon verkkopalavereja, on esitetty ajatus, että avotilojen sijaan tarvittaisiin lisää ovellisia työhuoneita. Östring ja Kotaniemi toteavat, että yksilötyöpisteet eivät lisäänny, vaan moderni monitilatoimisto on kehittämisen näkökulmasta toimivin konsepti.
– Etätyön ja toimiston ulkopuolella tehtävän työn osuus on kasvanut. Yhteisöllisyyttä täytyy tietoisesti rakentaa ja kohtaamisten ja siihen tarvittavien tilojen lisäarvo pitää ratkaista organisaatiokohtaisesti, Östring sanoo. Kotaniemen mukaan luontevia etätöitä kuten verkkopalavereja ei ole järkevää tulla tekemään toimistolle.
Kilpailua kodin kanssa
Projektitöiden ja työpaikan yhteisöllisyyden vuoksi pelkkä etätyö ei riitä. Jotta työntekijät tulisivat työnantajan tarjoamiin työtiloihin, niiltä vaaditaan aiempaa enemmän.
– Toimisto kilpailee kodin ja muiden mahdollisten työtilojen kanssa ja työntekijöitä täytyy erityisesti houkutella toimistolle. Uusissa toimistotiloissa panostetaan laatuun ja käyttäjäkokemukseen. Toimistorakennuksen aula lähestyy kokemuksena tasokkaiden hotellien auloja ja työtiloihin tuodaan viihtyisyyttä ja kodinomaisuutta, Mikko Östring sanoo.
Ihmisen myötäsyntyiseen luontosuhteeseen ja luonnonmateriaaleihin perustuva biofiilinen suunnittelu ja mahdollisuus luontoyhteyteen on myös tärkeä osa-alue, jota voidaan toimistorakentamisessa parantaa esimerkiksi materiaalivalinnoilla, viherkasveilla, luonnonvaloa lisäämällä tai kattopuutarhalla.
Rakennusten ympäristövaikutusten arviointiin on käytössä useita luokittelujärjestelmiä. Well-sertifikaatin kriteereihin kuuluu myös rakennuksen käyttäjien hyvinvointi.
– Well liittyy ilmiöön, jossa työpaikoilla on yhä enemmän houkutuskeinoja vanhojen houkutusten kuten hyvän saavutettavuuden, tilojen fyysisen laadun ja hyvän sisäilmaston rinnalla, Kotaniemi toteaa.
– Kun toimitila kilpailee kodin kanssa, Well voi tuoda lisäarvoa. Se osoittaa henkilöstölle, että heihin halutaan satsata, Östring sanoo.
Moderni toimistorakennus on älykäs, mikä mahdollistaa olosuhteiden optimoinnin ja paremman työntekijäkokemuksen.
– Tilojen käytön optimoinnin ja yksilöllisten tarpeiden huomioinnin mahdollistavat työympäristösovellukset ovat tärkeitä työntekijäkokemukselle; tässä on tiedolla johtamisella paljon mahdollisuuksia, Östring sanoo. Älyratkaisuihin liittyy kuitenkin tietosuojakysymyksiä, eivätkä kaikki halua kertoa IoT-ympäristössä omaa sijaintiaan tai mieltymyksiään.
Mikko Östring uskoo, että jatkossa toimistoilla nähdään yhteisömanagereita ja yhteisöä johdetaan tiedolla, jotta saadaan merkityksellisiä kohtaamisia ja parempaa työhyvinvointia.
Kaikille avointa tilaa
Uusissa ja vasta peruskorjatuissa toimistorakennuksissa alin kerros on usein varattu hotellien tapaan kaikkien kiinnostuneiden käyttöön: on coworking-tiloja sekä kahvila- ja ravintolatilaa.
– Coworking-markkina on kehittynyt Suomessa verrattain hitaasti, mutta se kiinnostaa käyttäjäorganisaatioita. Coworking-tilat mahdollistavat joustavuuden esimerkiksi toimistorakennuksen vuokralaisten muuttuville tilatarpeille, Mikko Östring toteaa.
Miika Kotaniemi toteaa, että pelkkä coworking-brändi ei tuo menestystä.
– Omistaja voi ottaa kantaakseen riskin coworking-tilojen operatiivisesta toiminnasta. Talo on houkutteleva, jos siellä on joustoa ja tilaa esimerkiksi tilapäisille projektityöntekijöille. Se tuo lisäarvoa talon kaupalliselle konseptille.
Coworkingilla on paikkansa myös kasvukolmion ja yliopistokaupunkien ulkopuolella. Taantuvien alueiden keskustojen tyhjiksi jääneisiin rakennuksiin voi saada uutta elämää tilojen yhteiskäyttöisyydellä. Esimerkiksi Keski-Suomen Liitto, Jyväskylän ammattikorkeakoulu ja Viitasaaren kunta pystyttivät EU-tuella etä- ja yhteistyötila Lennättimen Viitasaaren keskustan tyhjään liiketilaan. Sen on tarkoitus olla yritysten, oppilaitosten ja julkisen sektorin toimijoiden tapaamispaikka ja mökkiläisten ja työmatkalaisten työtila.
Sijoittajaa houkuttelee moderni tila ja hyvä sijainti
Miika Kotaniemen mukaan tulevaisuuden toimistorakennuksen neliöt tai kerroskorkeus eivät ole merkityksellisiä.
– Olennaista on rakennuksen muuntojoustavuus, sillä käyttäjäkysyntä muuttuu ajassa. Rakennuksen tulee kyetä mukautumaan käyttäjän tarpeisiin nyt ja tulevaisuudessa, Kotaniemi sanoo.
– Toimistorakennukselle on edelleen tärkeää keskeinen sijainti ja saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä sekä kattavat lähipalvelut, Östring toteaa.
– Sijoittajaa houkuttelee moderni tila ja hyvä sijainti. C-luokan tiloihin ei kohdistu sijoittaja- eikä käyttäjäkysyntää, sanoo Kotaniemi, jonka mukaan Suomessa keskeinen sijainti ei tarkoita enää edes koko kasvukolmiota Helsinki-Tampere-Turku vaan sen kolmion kärkiä.
Suomeen rakennettavien uusien toimistorakennusten omistajana on usein jokin eläkevakuutusyhtiöistä. Ulkomaisia sijoittajia toimisto- ja liikerakennusten markkinassa on ollut aktiivisesti viimeiset 20 vuotta: Sponda myi Itis-kauppakeskuksen vuonna 2002 hollantilaiselle Wereldhavelle, joka myi hankintansa edelleen vuonna 2018 yhdysvaltalaiselle Morgan Stanleylle.
– Suomeen on hakeutunut pitkäaikaista pääomaa, joka hakee turvallisia sijoituskohteita. Toimistorakennuksissa ovat eurooppalaiset ja erityisesti saksalaiset sijoittajat olleet aktiivisia, ruotsalaisista muiden muassa Castellum, Mikko Östring kertoo.
– Toiset sijoittajat hakevat vakaasti tuottavia, pitkäaikaisia sijoituskohteita. Toiset taas etsivät korkeamman tuottovaatimuksen kohteita aikomuksenaan parantaa tilojen laatua tiloja uudistamalla ja peruskorjaamalla. Tällöin sijoituksen aikajänne on tyypillisesti lyhyempi, Miika Kotaniemi sanoo.
Tilojen uudistajasta on hyvä esimerkki vuodesta 2002 Suomen markkinoilla toiminut yhdysvaltalainen, maailman suurimmaksi mainittu sijoitusyhtiö BlackRock, joka osti Helsingissä Erottajankatu 2:ssa olevan uusrenesanssipalatsin vuonna 2018. BlackRock kehitti rakennuksesta modernin ja energiatehokkaan monitilatoimiston.
Östring toteaa, että kansainvälisten sijoittajien kiinnostus on pelkästään positiivinen asia, sillä heidän investoinneillaan saadaan kehitettyä toimitilakantaa.
Miika Kotaniemen mukaan kiinteistösijoittajat ovat nyt varovaisia toimistojen suhteen. Koronan aikainen epävarmuus on siirtänyt sijoituksia enemmän asuntoihin ja logistiikkarakennuksiin.
Sijoittajalle on myös tärkeää, että toimistorakennus on rakennettu ja sitä käytetään kestävän kehityksen periaatteiden mukaan. Nykyään uudiskohteille ja peruskorjatuille toimistorakennuksille hankitaan jokin ympäristösertifikaatti, kiitos sijoittajien vaatimusten.
Kaikki toimistorakennusten vuokralaisiksi tulevat eivät aseta suuria vaatimuksia rakennuksen energiatehokkuudelle ja ympäristöystävällisyydelle, mutta Mikko Östringin mukaan suuret käyttäjäorganisaatiot haluavat nykyään laajasti tietoa toimitiloistaan.
– Suurilla toimijoilla vastuullisuudella on keskeinen rooli päätöksenteossa, Östring toteaa.
Teksti: Jaana Ahti-Virtanen
