Tieto ohjaa korjaamaan oikein
Hämeenlinnan Asunnot Oy oli mukana hankkeessa, jossa vuokrataloyhtiöt selvittivät rakennuksiensa korjausvelkaa ja -tarvetta. Nyt yhtiössä tiedetään rakennusten kuntotaso ja korjausvelan määrä, joiden pohjalta on helpompi tehdä järkeviä korjauksia oikeassa järjestyksessä.
Suurin osa Hämeenlinnan Asuntojen vuokrataloista on rakennettu 1970- ja 1980-luvulla sekä 1990-luvun alussa. Korjausvelkaa on noin 80 prosentissa kiinteistökantaa. Kuva: Hämeenlinnan Asunnot
Hämeenlinnan Asunnot Oy on suurin vuokra-asuntotarjoaja Hämeenlinnassa. Vuokrataloja on noin 250, joissa on yhteensä 2100 huoneistoa. Yhtiön rakennuskannan keski-ikä on 36 vuotta. Suurin osa taloista on rakennettu 1970- ja 1980-luvulla sekä 1990-luvun alussa.
Tämän jälkeen on rakennettu vain vähän uutta, eikä yhtiössä ole 2000-luvun aikana ole tehty kuin muutamia isoja remontteja.
– Monien kohteiden rakennusosat ja tekniset järjestelmät lähestyvät elinkaarensa loppua. Meidän pitäisi olla tekemässä useammassa kohteessa isoja remontteja, mikä on aikamoinen haaste, Hämeenlinnan Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Tuukka Tuomala kertoo.
Vuokra-asuntotarjoajat ovat käyttäneet rakennuskantansa arviointiin Foreconin tekemiä analyyseja suomalaisesta rakennuskannasta. Lähde: Forecon Oy
Korjausvelkatyöryhmä selvitti
Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat KOVA ry:n jäseninä on kunnallisia vuokratalo- ja asumisoikeusyhtiöitä ja -säätiöitä sekä muita yleishyödyllisiä vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavia yhtiöitä ja -säätiöitä. KOVA:n 112 jäsenyhteisöllä on yhteensä 305 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa.
Jotta tiedettäisiin vuokrataloyhtiöiden korjausvelka ja korjaustarve, KOVA perusti vuonna 2019 korjausvelkatyöryhmän, jota Tuukka Tuomala veti. Työryhmä teki yhteistyötä Forecon Oy:n kanssa. Foreconin kehittämällä korjausanalyysilla vuokrataloyhtiöt pystyvät hallitsemaan laajoja rakennuskantojaan ja varautumaan tuleviin korjausinvestointeihin.
Forecon kartoitti kaikkien korjausvelkatyöryhmässä mukana olleiden yhtiöiden kiinteistökannat katosta perustuksiin ja kuunteli kiinteistöpäälliköitä tarkalla korvalla.
– Jakamalla kokemuksia saimme näkökulmaa ja tärkeää tietoa siitä, mitä korjauksia eri yhtiöissä on tehty, mikä niiden vaikutus on ollut ja kuinka jatkossa kannattaisi toimia, Tuomala kertoo.
Yhteistyössä Foreconin kanssa syntyi strateginen työkalu kiinteistöportfolion hallintaan ja analysointiin korjaustarpeen ja korjausvelan näkökulmasta.
Korjausvelka syntyy, kun ennakoivasta kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä korjauksia.
Korjaustarve- ja korjausvelkalaskennan avulla kiinteistön omistajat saavat ajankohtaista tietoa kiinteistöjensä kunnosta, kertyneestä korjausvelasta, tulevista korjaustarpeista sekä toteutettujen korjausten riittävyydestä.
Korjausvelkatyökalu paljasti Hämeenlinnan Asunnoille myös kaikkein huonoimmassa kunnossa olevat talot. Osa niistä on purettu tai myyty. Ratkaisuun vaikuttavat iso korjausvelka, väärä sijainti, vääränkokoiset huoneistot ja huono suosio vuokralaisten keskuudessa. Kuva: Hämeenlinnan Asunnot
– Jos talo on valmistunut 1965 eikä remontteja ole tehty 25 vuoteen, työkalu osoittaa, kuinka paljon kiinteistöön pitää investoida, jotta rakennus saadaan kuntoon. Isommassa kuvassa työkalu laskee jokaisen yksittäisen kiinteistön kuntotason sekä koko rakennuskannan kuntotason neliöihin suhteutettuna, Tuukka Tuomala kertoo.
Ilman korjausvelkatyökaluja kiinteistöjä on Tuomalan mukaan hankala verrata toisiinsa.
– 1960-luvulla rakennetun talon kuntotaso voi olla todella hyvä. Tällöin talo on käynyt läpi todennäköisesti parikin isoa remonttisaneerauskierrosta. Toisaalla samanikäinen kiinteistö voi päällepäin näyttää siistiltä, vaikka kuntotaso on 57 % ja korjausvelka valtava.
Tiedolla johtamista
Hämeenlinnan Asunnot Oy:n kiinteistöjen kuntotaso on nyt 63,9 %. Korjausvelkaa on noin 80 prosentissa kiinteistökantaa.
Jotta oikeat korjaustoimenpiteet saadaan tehtyä oikeaan aikaan, kiinteistöjen kunto pitää tuntea tarkkaan. Useissa kohteissa akuutein korjaustoimenpide on putkisaneeraus, koska putkien rikkoutuessa tulee myös suurimmat haitat. Listan jatkona ovat katot, ikkunat, julkisivut ja parvekkeet.
– 1980-luvun talojen puukarmiset ikkunat ovat tiensä päässä. Samoin pesubetonipintaisten sandwitch-elementtien teräsraudoitukset alkavat olla ruosteessa ja runkoelementit kieroja, Tuomala sanoo.
Korjausvelkatyökalu paljastaa myös kaikkein huonoimmassa kunnossa olevat talot. Vuoden 2020 jälkeen Hämeenlinnan Asunnot Oy:n kiinteistökannasta on purettu tai tyhjennetty viisi taloa ja kolme kohdetta on myyty.
– Heikoin hävitetty kiinteistökanta oli kuntotasoltaan alle 40 %:n luokkaa. Jos kohteella on iso korjausvelka, väärä sijainti, vääränkokoiset huoneistot eikä haluttavuutta asukkaiden näkökulmasta, tällaiset toimenpiteet ovat välttämättömiä.
Tuukka Tuomala sanoo, että hiilineutraalius vuonna 2035 on haastavaa. Remontteja ei voi tehdä vain energiatehokkuus edellä. Pitää katsoa kokonaisuutta ja ottaa huomioon rakennuksen koko elinkaaren aikainen energiankulutus, hän toteaa. Kuva: Hämeenlinnan Asunnot
Tarveharkintaa ja reilut korjaukset
Tuukka Tuomala ohjaa saneerauksia tarveharkintaan nojaten aloittaen siitä, missä on akuutein remonttitarve ja paras tuotos-panos -suhde.
Postimerkkikorjauksia yhtiössä ei enää tehdä.
– Kun huoneisto on tyhjä ja vaatii remontin, toteutamme sen niin, että huoneiston kunto on uutta vastaava ja kokonaisuus helpottaa vuokraustoimintaa.
Energiatehokkuusvaatimukset, uusiutuva energia sekä ilmastonmuutokseen varautuminen pyritään ottamaan huomioon kaikessa tekemisessä.
– Tosiasia on, että haasteita on olla hiilineutraali vuonna 2035. Remontteja ei voi tehdä vain energiatehokkuus edellä. Pitää katsoa kokonaisuutta ja ottaa huomioon rakennuksen koko elinkaaren aikainen energiankulutus.
Öljylämmityksistä on siirrytty maalämpöön tai vesi-ilmalämpöpumppuihin.
– Tekemistä riittää. Suurimmassa osassa yhtiön rakennuskantaa esimerkiksi ilmanvaihto ei ole riittävä. Ilmastonmuutoksen näkökulmasta kasvava lämpökuorma on pakko ottaa huomioon, jotta asumismukavuus edelleen säilyy.
Toimiva ja fiksu ratkaisu Tuomalan mukaan olisi rakentaa säännöllisesti 3–5 vuoden välein uutta, tehdä reilusti peruskorjauksia ja hävittää vanhempaa rakennuskantaa.
– Mieti ja ota selvää, mitä yhtiönä haluatte tehdä. Kannustan jakamaan tietoa, kysymään kaverilta ja ottamaan muilta mallia, oli kyse energiansäästöstä tai korjausrakentamisesta, Tuukka Tuomala sanoo.
Teksti: Anne Korkala
