KY:stä tuli Kulma21: Toimistotalo historialla höystettynä
Helsingin Etu-Töölössä sijaitseva entinen KY-talo peruskorjattiin uuteen loistoon, ja se on nyt Kulma21. NCC:n toteuttamassa hankkeessa 7-kerroksiseen rakennukseen valmistui pääkonttoritason muuntojoustavat toimitilat. Julkisivu saneerattiin alkuperäistä toteutusta mukaillen, mikä korostaa rakennuksen historiallista arvoa.
NCC Property Development Oy osti Pohjoisen Rautatiekadun ja Fredrikinkadun kulmassa sijaitsevan KY-talon kolme vuotta sitten Aalto-yliopiston kauppatieteiden ylioppilaiden säätiöltä (KY-säätiö). Bruttoalaltaan lähes 10 000 neliömetrin rakennuksessa on seitsemän kerrosta ja kellarikerros.
NCC:n hankekehityspäällikkö Matti Partanen kertoo, että alusta lähtien oli visiona luoda rakennuksesta urbaaniin ympäristöön sijoittuva pääkonttoritason toimitilakohde.
– Kiinteistön sijainti ja saavutettavuus ydinkeskustassa on loistava. Talolla on värikäs historia ja tarinansa, mikä lisää sen kiinnostavuutta.
Kohde on Museoviraston määrittämää valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä. Vaikka taloa ei ole suojeltu, käsiteltiin sitä sen mukaisesti. Partanen kertoo, että peruskorjauksen läpimenoajan optimoimiseksi haettiin lopulta viisi erillistä rakennuslupaa.
– Kun kiinteistö oli ostettu joulukuussa 2020, haettiin rakennuslupa, jolla purettiin rakennuksen sisätilat kantavalle rungolle. Työt voitiin käynnistää huhtikuun alussa 2021, minkä jälkeen lupaa laajennettiin. Varsinainen rakennuslupa haettiin vuoden 2021 loppupuolella, ja myöhemmin on tarvittu muutama muutoslupa, Matti Partanen kertoo.
Kulma21 on Suomen ensimmäisiä korjausrakennushankkeita, joka on suunniteltu ja toteutettu uudella Breeam RFO -ympäristöluokituksen Excellent-tason standardeilla. Luokitus ohjasi suunnittelua ja toteutusta läpi hankkeen.
NCC solmi Kulma21:n tiloista vuokrasopimuksen Woltin kanssa vuoden 2022 keväällä. Ankkurivuokralaisella on käytössään lähes koko talo lukuun ottamatta kahta katutason liiketilaa. Näissä toimivat sushiravintola Konnichiwa, joka on aikoinaan aloittanut liiketoimintansa samassa talossa, ja kahvila Mini Kitchen.
NCC Property Development Oy on yhä Kulma21:n omistaja, eikä yhtiöllä ole Partasen mukaan kiirettä myydä kiinteistöä, vaan markkinoiden kehitystä seurataan rauhassa.
NCC:llä on vahva tahtotila toteuttaa jatkossakin peruskorjaushankkeita.
– Meillä on sitä kautta mahdollista päästä eri sijainteihin kuin uudisrakennuksilla, ja voimme siten tarjota vuokralaisille ja investoreille houkuttelevia kohteita. Vanhan korjaaminen on myös ympäristönäkökulmat huomioiden monesti kannattavampi vaihtoehto, Matti Partanen toteaa.
Elämää nähnyt talo
Peruskorjauksen arkkitehtisuunnittelusta vastasi Tengbom Oy ja pääsuunnittelijana toimi arkkitehti Hanna Koskela.
– Vuonna 1941 valmistuneella rakennuksella on ainutlaatuinen historia asumisen, opiskelijaelämän, liiketoiminnan ja viihteen keskuksena. Työurani aikana olen tarkastellut KY-taloa eri kulmista ja on hienoa, että sain olla peruskorjaushankkeessa mukana, Koskela sanoo.
KY-talon historia ulottuu 1930-luvulle, jolloin Kauppakorkeakoulun ylioppilaskunnan järjestämän arkkitehtikilpailun voittivat Seppo Hytönen ja Toivo Paatela. Talossa oli alun perin asuntoja, oppilaskoti, ylioppilaskunnan kerho- ja toimitiloja sekä myymälöitä.
Asuintilat kolmannesta seitsemänteen kerrokseen muutettiin toimistoiksi 1970-luvulla. Ensimmäisen kerroksen liiketilat, toisen kerroksen juhlasali ja osa kellaria olivat ravintolakäytössä. Talossa on aikojen saatossa järjestetty monenlaisia tapahtumia, kuten hiihtokilpailut katolla.
Hanna Koskela tutustui kohteeseen pääsuunnittelijana syksyllä 2020.
– Talo oli päässyt pahoin rapistumaan. Lähtötilanteen selvittämiseksi tehtiin pistepilvikeilaukset ja rakennus mallinnettiin yhdessä rakennesuunnittelijan kanssa. Tietomallinnus oli isona apuna tämänkaltaisessa hankkeessa, Koskela kertoo.
Vanhasta jäi jäljelle vain runko
NCC:n suunnittelupäällikkö Ville Laankoski sanoo, että peruskorjaushankkeen kantavana ajatuksena oli tehdä pitkäikäinen rakennus, joka joustaa eri tarpeisiin myös tulevaisuudessa.
Pohjaratkaisultaan F-kirjaimen muotoinen KY-talo purettiin kantavalle rungolle. Kestävän kehityksen nimissä runkoa haluttiin säilyttää niin paljon kuin mahdollista ja pienentää siten hiilijalanjälkeä.
Talon ylimmän eli seitsemännen kerroksen tila oli alun perin ollut kylmää ullakkovarastoa, josta se oli muutettu opiskelija-asunnoiksi ja myöhemmin toimistoiksi.
– Muutokset olivat osaltaan turmelleet seitsemännen kerroksen puurunkoa, joka osoittautui loppujen lopuksi niin huonokuntoiseksi, että se piti purkaa kokonaan myöhemmin tehtyjä teräs- ja kiviaineisia konehuoneosuuksia lukuun ottamatta. Kuudennen kerroksen katosta alaspäin jäivät jäljelle betonipilarit, palkit ja laatat. Tavanomaisesta 40-luvun rakentamisesta poiketen kantavia väliseiniä olivat vain porrashuoneiden seinät, mikä suosi muuntojoustavien tilojen toteuttamista, Laankoski kertoo.
Vuosikymmenten aikana sisätiloissa oli tehty useita muutoksia.
– Kaikki kerrostuneisuus oli pintojen alla piilossa. Purku oli työläämpi ja taloudellisesti raskaampi kuin mitä oli ennakoitu. Haitta-aineita oli huomattavasti enemmän kuin oli kartoituksessa löydetty.
– Kohteen suunnittelu tehtiin kokonaan tietomallintamalla. Kohde laserkeilattiin purkutöiden valmistuttua runko paljaana, minkä perusteella rakenne- ja arkkitehtisuunnittelijat tarkensivat kohteesta vanhojen suunnitelmien perusteella laaditun mallin. Malli oli suurena apuna eri suunnittelualojen yhteensovituksessa sekä muun muassa modernin talotekniikan sovittamisessa vapaalta kerroskorkeudelta niukkaan runkoon, Ville Laankoski kertoo.
Rakennesuunnittelija Paulus Hedenstam WSP Finland Oy:stä kertoo, että tietomalleja täsmennettiin purkutöiden edetessä. Talossa kerrosten väliset vaakarakenteet olivat pääosin kaksoisrakenteella olevia välipohjia. Nämä avattiin ja puhdistettiin orgaanisista täyttöaineista ja korvattiin vaahtolasimurskeella, jonka päälle valettiin uusi betonilaatta. Palkistoista esiin tulleet vauriot korjattiin.
Talon vanha rakennusfysikaalisesti huono alapohjarakenne purettiin ja uusi lämmöneristetty alapohja tehtiin salaoja- ja radonputkistoineen. Kalliota jouduttiin jonkin verran kiilaamaan viemäreiden ja salaojien rakentamiseksi.
Uudelleen rakennetun seitsemännen kerroksen primäärirunko toteutettiin teräksestä ja sekundäärirakenteet puusta.
– Tämä oli kohteen suurin haaste, että vanhat rakenteet saatiin kestämään ylimmän kerroksen muutoksen aiheuttamat kuormat. Tilanteen ratkaisemiseksi vahvistettiin 6:nnen ja 7. kerroksen välipohjaa, Hedenstam sanoo.
Muutostöitä varten kerrosten välille tehtiin uusia aukotuksia portaille ja tekniikka- sekä hissikuiluille. Kakkoskerroksen kokoontumistilaan rakennettiin teräsrakenteinen parvi ja pihalle pilari-palkki-ontelolaatta-runkoinen terassilaajennus. Sisäpihan puolelle tehtiin myös uusi teräsrakenteinen parveketorni poistumista varten.
Last Planner käytössä
NCC:n työpäällikkö Teemu Holopainen kertoo, että keskellä kaupunkia oleva tontti oli rakennustöiden kannalta tiukka.
– Työmaaliikenne jätekuljetuksineen vaati tarkkaa suunnittelua, minkä kanssa aluevastaava teki hyvää työtä. Logistiikkaa helpotti kaupungilta vuokrattu katualue. Lisäksi oman tilansa vaati työmaalla ollut torninosturi, jonka käyttö ei ole kovin tyypillistä peruskorjauskohteessa.
Toteutuksessa oli käytössä rakennushankkeen aikataulunhallintaan tarkoitettu Last Planner, jota käytiin aliurakoitsijoiden kanssa läpi viikoittain. Jos ilmeni ongelmakohtia, pyrittiin nämä ratkomaan yhdessä.
– Vaikka aikataulu oli tiukka, jäi viimeistelyyn sopivasti aikaa ja kohde saatiin onnistuneesti maaliin. Isossa kuvassa olen erittäin tyytyväinen ja porukasta ylpeä, Holopainen toteaa.
Työmaavahvuus oli keskimäärin yli sata henkilöä.
Joustavat tilaratkaisut
Ankkurivuokralaisen tultua mukaan suunnitelmiin tehtiin joitain muutoksia. Arkkitehti Hanna Koskela kertoo, että peruskerrosten joustavat tilaratkaisut ovat avotoimistopainotteiset ja niissä on myös hiljaisen työn tiloja ja neuvotteluhuoneita.
Kakkoskerroksen korkeassa tilassa on working cafe -tyyppinen kohtaamispaikka. Toisen kerroksen korkein tila eli entinen yökerhon tanssilattia ja alun perin KY:n juhlasali, on suunniteltu lähes 200 hengen kokoontumistilaksi, jossa voi järjestää monenlaisia tilaisuuksia. Seitsemännessä kerroksessa on vapaamman oleskelun tila esimerkiksi projektityöskentelyyn. Sisäänvedetyssä kerroksessa on lasiseinä, josta avautuu näkymiä kantakaupunkiin. Kellarikerrokseen rakennettiin tilat muun muassa kuntosalille.
Rakennuksen vanhojen holvien jäädessä paikalleen on lattia jokaisessa kerroksessa kolmessa eri korossa. Tämä aiheutti haastetta erityisesti talotekniikan reititykseen ja toteutukseen.
Rakennuksessa on kolme ilmanvaihdon konehuonetta. Fredrikinkadun puolelle on 2000-luvulla rakennettu, lähes koko ylimmän kerroksen täyttävä konehuone, jonka kautta kulkee valtaosa toimistokerrosten sekä katutason ravintolasalin ja -keittiön ilmasta. Pohjoisen rautatiekadun seitsemännen kerroksen päätyyn rakennettiin uusi konehuone, joka hoitaa noin puolet tämän siiven toimistokerrosten ilmanvaihdosta. Kellariin sijoitetut ilmanvaihtokoneet palvelevat kellarikerrosta, katutason liiketiloja ja kakkoskerrosta.
Julkisivussa alkuperäistä ilmettä
Julkisivuun on palautettu alkuperäisiä elementtejä. Ne on toteutettu korkealuokkaisella materiaalilla ja modernein järjestelmin.
– Julkisivuun oli 1930–1940 -lukujen taitteessa ollut tarkoitus tehdä luonnonkiviverhous, mutta sodan ja niukkuuden iskettyä se toteutettiin kolmikerrosrappauksena, johon tehtiin kivijako ohuilla urilla. Massiivitiiliseinän julkisivua oli 60–70 -luvuilla korjattu asentamalla vanhan pinnan päälle peltikasetit, jotka oli ruiskurapattu, Ville Laankoski kertoo.
Uusi julkisivu toteutettiin kolmikerrosrappauksena alkuperäisen mallin mukaisella kivijaolla. Alimpien kerrosten pilareissa ja pilastereissa on nyt vuolukiviverhous, kun tämä oli jossain vaihdettu ruskeisiin klinkkerilaattoihin.
Ykkös- ja kakkoskerrosten välinen julkisivu on kuparia, mikä on tason nosto suhteessa alkuperäiseen puupintaan. Samoin Fredrikinkadun puolella ”mainoslippu” eli ulostyöntyvä seinäke on nyt kuparia, kun se aikaisemmin oli peltiä. Seinäke kääntyy katolla harjaratsastajaksi.
Rakennuksen uusissa ikkunoissa on alkuperäinen ruutujako. Ykkös- ja kakkoskerroksen ikkunat ovat joko teräs- tai alumiinijärjestelmää, ja kolmannesta kuudenteen kerrokseen on MSE-ikkunat eli kaksipuitteiset kolmilasiset puu-alumiini-ikkunat.
– Ikkunaremontissa oli ajatuksena, että kakkoskerroksen isot ikkunat olisi voitu kunnostaa. Ne olivat kuitenkin saaneet muutostöissä niin paljon kipeää, että se ei ollut mahdollista, Laankoski toteaa.
Kulma21:n katto on kadun puolelta tiiliverhottu. Räystäskorkeutta nostettiin jonkin verran, kun seitsemättä kerrosta uusittiin. Sisäpihan puoleisella lappeella on saumapeltikate.
Kulma21:ssä on kolme sisäänkäyntiä eli kaksi vähemmän kuin aikaisemmin. Pohjoisen rautatiekadun puolella on pääsisäänkäyntinä palveleva B-porras aulatiloineen. A-portaaseen on kulku sisäpihan puolelta. Yökerhon sisäänkäyntinä toiminut kahden kerroksen välinen porras katujen kulmauksesta poistettiin ja Fredrikinkadun päädyn portaasta tehtiin C-porras. Alkuperäisestä rakennuksesta olivat parhaiten säilyneitä vanhojen porrashuoneiden mosaiikkibetonilattiat ja puiset käsijohteet sekä C-portaan veräjähissi.
Valaistus viimeistelee talon ilmeen
Kulma21:n julkisivuvalaistus ja valomainokset ovat piste i:n päälle. Valaisinkohtaisesti säädettävissä oleva valaistus on Ville Laankosken mukaan maltillinen ja korostaa hienoa julkisivua.
Hanna Koskela odottaa, että valomainokset saadaan paikalleen. Niiden tulee tyyliltään mukailla vanhoja neonputkimainoksia.
Kohteen pihasuunnittelu on Tengbomin käsialaa, ja istutussuunnitelman on tehnyt Aino Landscaping Oy. Sisäpihalla on istuksia ja vihreyttä enemmän kuin aikaisemmin. Paikkansa ovat myös löytäneet hyönteishotellit ja lepakkopöntöt. Sisäpihalle toteutetun pienen laajennuksen katolla on viherkate.
Suunnittelupäällikkö Ville Laankoski luonnehtii Kulma21:tä työlääksi mutta samalla mielenkiintoiseksi. Kun vanhalle rakennukselle voi antaa uuden elämän ja loiston, on seLaankosken mukaan palkitsevaa.
Arkkitehti Hanna Koskela sanoo peruskorjauksessa olleen yhtymäkohtia 1930–40 -lukujen vaihteeseen, kun taloa oli rakennettu. Silloin toisen maailmansodan aikaan oli pulaa rakennustarvikkeista, ja nyt oli Ukrainan sodan vuoksi materiaalien saatavuudessa haasteita.
– Vaikeuksista huolimatta iso hanke toteutettiin alle kolmessa vuodessa. Siihen mitä yhdessä on saatu aikaan, voi olla tyytyväinen, Koskela toteaa.
Teksti: Irene Murtomäki | Kuvat: Mikael Lindén
