Kymenlaaksossakin taloyhtiö voi saada lainaa peruskorjauksiin: Kyllikinsalvan tarpeenmukainen linjasaneeraus
Muuttotappioalueilla asuntojen arvo laskee, eivätkä vakuudet enää riitä peruskorjauslainan saamiseksi. Se ei ole koko totuus. Kouvolalainen Asunto Oy Kouvolan Kyllikinsalpa laati pitkälle ulottuvan korjaus- ja velanhoitostrategian ja toteutti rönsyilemättömän linjasaneerauksen etukäteissäästöllä ja pankkilainalla.
Asunto Oy Kouvolan Kyllikinsalvan kaksi 8-kerroksista asuinrakennusta on valmistunut vuosina 1969 ja 1970. Kiinteistöön kuuluu erillinen autotallirakennus. Huoneistoja on 70, joista noin 30 prosentissa asuu vuokralaisia.
Kyllikinsalvan kaksi 8-kerroksista asuinrakennusta on valmistunut vuosina 1969 ja 1970. Kiinteistöön kuuluu myös erillinen autotallirakennus. Rakennukset ovat taloyhtiön omalla tontilla. Huoneistoja on 70, joista noin 30 prosentissa asuu vuokralaisia.
Julkisivuremontti oli valmistunut vuonna 2017, ja koneellisen poistoilmanvaihdon taloyhtiössä mietittiin seuraavaksi remontiksi poistoilmalämpöpumppujen asentamista, että saataisiin hukkaenergia talteen.
– Tulin isännöitsijäksi vuonna 2018 ja totesin, että kannattaa miettiä muutakin remonttia. Vakuutusmaksut olivat kaksinkertaistuneet, koska taloyhtiössä oli ollut putkistovuotoja. Nähtävissä oli linjasaneeraushanke, kertoo Heikki Hovi Eskolanmäen Kiinteistöpalveluista.
Hallitus käynnisti linjasaneerauksen hankesuunnittelun syksyllä 2018. Samalla tilattiin kylpyhuoneiden kuntokartoitus sekä saneerattavien tilojen haitta-ainekartoitus.
Käyttövesiputket asennettiin porraskäytäviin puoli metriä leveisiin eristettyihin koteloihin yhtenä pystynousuna. Putkikotelon viereen asennettiin toinen samanlainen sähkönousuja varten.
Hankesuunnitelma valmistui tammikuussa 2019, ja silloin aloitettiin säästäminen linjasaneerausta varten.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Telkkinen on tyytyväinen, että hallituksen koko kasvatettiin viiteen jäseneen ja kahteen varajäseneen jo julkisivuremontin aikana. Hallituksessa on sekä osakkeissaan asuvia että muualla asuvia osakkaita.
– Kannatan isoa hallitusta: jos siellä saadaan aikaan yksimielisyys, päättäminen yhtiökokouksissakin on paljon helpompaa.
Laajan hallituksen lisäksi päätöksenteon sujuvuutta lisää runsas tiedotus.
– Koska talossa asuu paljon iäkkäitä, kaikkia ei saada kytkettyä digitaaliseen viestintään, vaan laitamme myös paperitiedotteita huoneistoihin, Telkkinen toteaa. Taloyhtiön iloksi hallituksen puheenjohtajalla on rakennusmestarin koulutus.
Taloyhtiön 70 kylpyhuoneesta 65 uusittiin kokonaan. Uusien vesi- ja viemäriputkien lisäksi asennettiin uudet vesikalusteet, altaat, allaskaapit, peilikaapit ja ammeiden tilalle suihkunurkkaukset. Pesukoneelle tehtiin tila ja liitännät.
Yhden pankin ovi aukesi
Linjasaneerausta ja muita tulevia korjauksia varten Kyllikinsalvalle tehtiin 20–30 vuoden päähän ulottuva taloyhtiöstrategia.
– Koska tiedettiin taloyhtiössä olevan muitakin korjaustarpeita seuraavien vuosikymmenien aikana, päätettiin ne tuoda esiin taloyhtiöstrategian muodossa. Rajallisten taloudellisten resurssien vuoksi muun muassa hissien uusinta esitettiin tehtäväksi vasta sitten, kun julkisivulaina on maksettu, isännöitsijä Heikki Hovi kertoo.
Hovi korostaa strategian merkitystä suunnitelmallisessa kiinteistönhoidossa.
Kaukolämmön alakeskukseen tehtiin valmius poistoilmalämpöpumppujen hankinnalle joskus myöhemmin. Lämmitysjärjestelmän uusintaan kuuluivat uusien kaukolämpökeskuksien lisäksi uudet linjasäätö- ja patteriventtiilit sekä termostaatit.
– Strategia on työkalu monella tapaa. Se näyttää kehityksen suunnan ja saa osakkaat ymmärtämään tilanteen ja päättämään ajoissa. Nykyään asioita tuodaan taloyhtiöissä esille usein liian myöhään.
– Strategia on tärkeä myös rahoittajalle: se kertoo, että asioita on mietitty, Hovi toteaa.
Kyllikinsalvan linjasaneerauksen kokonaiskustannukseksi laskettiin 1,7 miljoonaa euroa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:lta voi hakea erilaisia korjaus- ja energia-avustuksia, mutta mitkään niistä eivät osuneet yksiin Kyllikinsalvan tarpeiden mukaisen linjasaneerauksen kanssa.
Taloyhtiö pyysi pankeilta tarjouksia peruskorjauslainasta.
– Joka pankkiin ei otettu vastaan, mutta Kymenlaakson Osuuspankkiin päästiin esittelemään suunnitelmaamme. OP oli jo ennestään taloyhtiön pankki, isännöitsijä sanoo.
Taloyhtiön hallitus kertoi pankissa ennakkosäästämisestä sekä esitteli taloyhtiöstrategian ja linjasaneeraussuunnitelman.
– On tärkeää voida keskustella kasvokkain. Lainaa on mahdollista saada, kun asiat on taloyhtiössä mietitty ja perusteltu ja hanke on mitoitettu realistisesti, Heikki Hovi toteaa.
Juha Telkkinen arvelee, että lainan saannille oli iso merkitys sillä, että korjaaminen oli jo aloitettu parveke- ja julkisivuremontilla ja niiden lainoja oli hoidettu hyvin.
–Informointi pankkiin päin on tärkeää; oikea tieto vaikuttaa pankin näkemyksiin ja korkoon. Pystyimme perustelemaan muun muassa muutamat alihintaiset kuolinpesien tekemät kiireiset kaupat ennen remontteja, Telkkinen kertoo.
Hovi toivoo, että Kyllikinsalvan esimerkki rohkaisee muitakin muuttotappiokunnissa sijaitsevia taloyhtiöitä korjaushankkeisiin.
– Ei kannata heittää kirvestä kaivoon.
Korjatuilla rakennuksilla on edessään vielä monta vuosikymmentä mukavassa ympäristössä. Kouvolan keskusta näkyy taustalla.
Poistoilmalämpöpumpun kannattavuus laskettiin
Hankesuunnitelmassa oli kylpyhuoneiden ja viemäreiden saneeraukset, käyttövesi-, sähkö-, antenni- ja it-verkkojen uusinta, lämmönjakokeskuksien ja lämmönjakoverkoston toimilaitteiden uusinta ja patteriverkoston tasapainotus. Lämmönjakokeskusten uusinnassa varauduttaisiin poistoilmalämpöpumppujen hankintaan.
Viemärien korjaaminen sukittamalla sai yksimielisen kannatuksen yhtiökokouksessa, sillä uusien viemäreiden asentaminen olisi tullut selvästi kalliimmaksi. Uudet vesi- ja sähköjohdot asennettaisiin koteloituina porraskäytäviin.
Keväällä 2019 alkoi Kyllikinsalvan linjasaneerauksen toteutussuunnittelu. Sen teki LVI-suunnittelija Ristomatti Lepola Carelia Engineering Groupista. Lepolasta tuli myös hankkeen projektipäällikkö.
Lepola sanoo, että hankesuunnitelma oli melko hyvä pohja remontin toteutussuunnittelulle, mutta poistoilmalämpöpumput jäivät kannattavuuslaskelmien jälkeen pois. Syy poistamiseen on ehkä hieman yllättävä: edullinen kaukolämpö.
– Kaukolämmön hinta on täälläpäin Suomea 65 euroa per megawattitunti. Hinnan pitäisi olla 70 euron päällä, jotta poistoilmalämpöpumpun takaisinmaksuaika saataisiin alle 10 vuoteen. Nykyhinnoilla takaisinmaksu venyy helposti yli kymmeneen vuoteen, Lepola toteaa.
Remontissa kaukolämmön alakeskukseen tehtiin kuitenkin valmius poistoilmalämpöpumppujen hankinnalle joskus myöhemmin. Lämmitysjärjestelmän uusintaan kuuluivat uusien kaukolämpökeskuksien lisäksi uudet linjasäätö- ja patteriventtiilit sekä termostaatit.
Sukitukselle viimeinen hetki
Urakkatarjouspyynnöt lähetettiin elokuussa 2019 kaikille alueen tunnetuille LVI-urakoitsijoille. Vastauksia tuli isännöitsijän mukaan hyvin.
– Loppusuoralla neuvoteltiin kolmen urakoitsijan kanssa, ja valinnassa mentiin urakoitsijan kyky edellä, Heikki Hovi toteaa.
Viemäreiden sukituksen toteuttajaksi valittiin Virra Talotekniikka Oy. Käyttövesi-, lämmitys-, sähkö- ja rakennusurakan päätoteuttajaksi valittiin Kymen Putkipojat Oy, rakennusurakoitsijaksi VM Rakennuskaivuu Oy ja sähköurakoitsijaksi Sähköpalvelu Leino Oy.
– Olemme tehneet linjasaneerauksia 10 vuotta. Tämä oli meille tähänastisista suurin kohde, sanoo Kymen Putkipoikien työnjohtaja Tuomas Ellonen.
Remontti alkoi sukituksella keväällä 2020, ja muuta linjasaneerausta tehtiin syyskuusta 2020 kesäkuuhun 2021.
– Kaikki viemärit sukitettiin. Ainoa poikkeus oli, kun kylpyhuoneiden lattiakaivoja siirrettiin vähän ja siksi viemärin vaakavetoihin asennettiin hieman uutta viemäriputkea, Ristomatti Lepola kertoo.
Viemäreiden kunto oli tutkittu, ja sen perusteella sukitukselle ei ollut esteitä, mutta läheltä piti.
– Vanhat valurautaviemärit olivat siinä rajalla, että niitä ei olisi voinut sukittaa. Pari vuotta lisää, niin sukitus ei olisi ollut mahdollinen, puheenjohtaja Juha Telkkinen toteaa.
Lepolan mukaan toisessa talossa viemäreiden sisäpintojen puhdistusrassauksessa putkiin tuli hieman reikiä, mutta se ei estänyt sukitusta.
– Rassauksen aikana imuauto oli koko ajan paikalla, ettei viemäripuhdistuksen huuhteluvesi mennyt rakenteisiin, Lepola sanoo.
Käyttövesiputket asennettiin porraskäytäviin puoli metriä leveisiin eristettyihin koteloihin yhtenä pystynousuna. Putkikotelon viereen asennettiin toinen samanlainen sähkönousuja varten.
– Uudet käyttövesiputket vietiin huoneistoihin kerrostasojen alaslaskettujen kattojen yläpuolella, Tuomas Ellonen kertoo.
Vesiputkissa on kutakin huoneistoa varten virtausanturit, joista kylmän ja lämpimän veden kulutustiedot siirtyvät talon lämmönjakokeskuksessa olevaan tietojen keruuyksikköön. Yksiköstä on yhteys isännöitsijälle kulutuksen etäluentaa ja laskutusta varten. Asunnoissa sisällä, ulko-oven vieressä on näyttö, josta voi seurata omaa vedenkulutustaan.
Koska kerrostasojen alaslaskettujen kattojen yläpuolella ei ole luettavia vesimittareita, katon akustisia villalevyjä ei juuri tarvitse nostaa pois paikoiltaan.
– Katot säilyvät paremmin puhtaina. Jos huollon pitäisi jostain syystä koskea levyihin, sitä varten on tarjolla hanskat, Ellonen toteaa.
Hyvin meni, aikataulussa ja budjetissa pysyttiin, toteavat Kymen Putkipoikien Tuomas Ellonen (vas.), hallituksen puheenjohtaja Juha Telkkinen, isännöitsijä Heikki Hovi, Kymen Putkipoikien Aki Relander ja Carelia Engineering Groupin Ristomatti Lepola.
Kylpyhuoneremontti puhutti
Taloyhtiön 70 kylpyhuoneesta 65 uusittiin kokonaan. Uusien vesi- ja viemäriputkien lisäksi asennettiin uudet vesikalusteet, altaat, allaskaapit, peilikaapit ja ammeiden tilalle suihkunurkkaukset. Pesukoneelle tehtiin tila ja liitännät. Ilmanvaihdon venttiilit uusittiin, koska kylpyhuoneiden kattoa laskettiin alaspäin.
Puheenjohtaja Juha Telkkisen mukaan kylpyhuoneista käytiin yhtiökokouksessa suurin keskustelu.
– Aika monet olivat korjanneet kylpyhuoneitaan, mutta kaikista remonteista ei löytynyt vaadittuja dokumentteja esimerkiksi vedeneristyksen hyväksytystä tekemisestä. Jotkut remontit oli tehty jopa ilman rakennuslupaa ja isännöitsijän tietämättä, Telkkinen kertoo.
Kylpyhuoneremonteista viisi oli tehty niin, että taloyhtiö otti ne vastuulleen eikä niistä uusittu kuin sähköt, viemärit, käyttövesiputket ja lattiakaivot.
Kaikkiin nyt korjattuihin kylpyhuoneisiin asennettiin sähköinen lattialämmitys, jonka sähkönkulutus näkyy osakkaiden omassa sähkölaskussa.
– Mikään kylpyhuoneista ei ole ulkoseinää vasten, joten lämpövuotoja ei ole. Kylpyhuoneen lattialämmitys tulee edulliseksi, projektipäällikkö Ristomatti Lepola toteaa.
Keittiöissä sukitettiin viemärilinja ja uusittiin hana, johon tuli astianpesukoneliitäntä. Liedelle asennettiin uusi syöttökaapeli ja astianpesukoneelle pistorasia allaskaappiin. Jotkut osakkaista teettivät laajempia keittiöremontteja omina töinään.
Sähköremonttiin kuului myös sähköpääkeskuksien, mittarikeskuksien, asuntojen ryhmäkeskuksien ja antenni- ja tietoliikenneverkon uusiminen. Uuden määräyksen mukaan taloyhtiön sähköpääkeskuksessa on nyt varauduttu sähköautojen latauspisteisiin.
Rahaa lukituksen uusimiseen
Sekä isännöitsijä että hallituksen puheenjohtaja toteavat, että linjasaneeraus meni hyvin: remontti eteni suunnitelmien mukaan aikataulussa ja budjetissa, suuria yllätyksiä ei tullut vastaan eikä lisätöitä juuri tehty.
– Hyvin suunniteltu urakka. Vaikea löytää sellaista asiaa, joka olisi voinut mennä paremmin, sanoo Juha Telkkinen.
Telkkisen mukaan säästyneillä lisätyövarauksilla voidaan uusia taloyhtiön lukitus. Älylukitusratkaisuja vertaillaan parhaillaan.
Juha Telkkinen arvelee, että remonttien myötä Kyllikinsalvan asuntojen arvot ovat nousseet.
– Talo on tyylikäs ja haluttu kohde hyvällä paikalla, uusi Ratamo-sairaalakin valmistuu lähelle. Remonttien myötä Kyllikinsalvan rakennuksilla on elinkaarta jäljellä monta kymmentä vuotta.
Teksti: Jaana Ahti-Virtanen | Kuvat: Vesa Voitto Sakari
