Forecon: Korjaustarpeen mallinnus näyttää tulevat korjausinvestoinnit
Tiedolla johtamisen rooli kiinteistöliiketoiminnassa tulee kasvamaan tulevaisuudessa yhä suuremmaksi. Nykyisen rakennuskannan vanhetessa laajemmat korjaamiseen liittyvät investointitarpeet tulevat ajankohtaiseksi aiempaa useammalla kiinteistöomistajalla, toteaa rakennusmarkkinoiden seurantaan ja analysointiin erikoistunut Forecon Oy.
Suuri osa vuokra-asuntoyhtiöiden ARA-asunnoista on rakennettu 1990-luvulla, ja kiinteistöomistajien on Foreconin mukaan syytä varautua kasvaviin korjausinvestointeihin.
Kiinteistösijoitus- ja vuokra-asuntoyhtiöistä puhuttaessa toiminnan kannattavuus on usein vaakalaudalla varsinkin yksittäisten kohteiden osalta, kun suuremmat peruskorjaushankkeet tulevat ajankohtaiseksi.
– Onkin tärkeää, että oman kiinteistöomaisuuden nykytila tiedostetaan riittävän ajoissa, jotta tuleviin investointitarpeisiin ehditään varautumaan oikealla tavalla ja riittävän ajoissa, Forecon Oy:n asiantunija Timo Koskinen sanoo. Forecon on vuosia tutkinut rakennetun ympäristön korjaustarpeen kehittymistä, jonka pohjalta on kehitetty etenkin kiinteistöomistajille suunnattu työkalu oman kiinteistöportfolion analysoimiseen.
Korjaustarve on muutakin kuin peruskorjausta
Pohjimmiltaan tarve korjata muodostuu rakennuksille, sen osille sekä materiaaleille niille asetettujen tavoitteiden ja vaatimusten pohjalta. Korjaustarve realisoituu, kun rakennusosa tai sen materiaali ei enää pysty täyttämään sille asetettuja toiminnallisuuksia, jolloin voidaan puhua käyttöiän päättymisestä.
– Käyttöikää ei kuitenkaan pidä sekoittaa tekniseen ikään, joka viittaa ainoastaan vanhenemisesta tai kulumisesta johtuvaan korjaustarpeen muodostumiseen. Teknisen iän lisäksi rakennusosan, -järjestelmän tai materiaalin korjaustarpeeseen vaikuttavat monet muutkin tekijät, kuten toiminnallisten vaatimusten muutokset tai vaikka ekologisuutta parantavat energiansäästötavoitteet, Koskinen toteaa.
Korjaustarvetta arvioitaessa huomio kiinnittyy usein teknisiin vaatimuksiin ja sitä kautta muodostuvaan korjaustarpeeseen. Tätä voidaan pitää ymmärrettävänä, sillä teknisten ominaisuuksien vaatimustasot ovat helposti määritettävissä, ja ne usein asettavat takarajan, jolloin kohde on viimeistään korjattava. Vesikaton vuotaessa se ei enää täytä sille asetettuja teknisiä vaatimuksia ja korjaustarve on jo realisoitunut.
– Toisaalta taas sisätilojen korjaustarve muodostuu usein toiminnallisten ja esteettisten vaatimusten muuttuessa; keittiökaappeja ei useinkaan vaihdeta koska niissä olisi teknisesti vikaa, vaan tarpeet visuaalisuuden ja toiminnallisuuden osalta ovat vuosien saatossa muuttuneet. Tällöin korjaustarvetta on vaikeampi arvioida, sillä vaatimustason asettaminen on subjektiivista, Timo Koskinen sanoo.
Korjaustarvetta arvioitaessa ei pidä myöskään unohtaa kunnossapito- ja vuosikorjauksia eikä huollon roolia, jotka aiheuttavat suuren osan korjaamiseen käytettävistä kuluista. Rakennusosia korjataan sekä huolletaan paljon jo ennen peruskorjausta, jonka lisäksi nämä toimenpiteet myös määrittävät esimerkiksi peruskorjauksen ajankohtaa. Hyvänä pidetyn kiinteistön korjaustarve realisoituu todennäköisesti huomattavasti myöhemmin kuin kohteen, jonka kunnossapidosta on vuosien varrella tingitty.
Korjaustarvemallinnuksen mahdollisuudet
Kun tiedetään, mikä korjaustarvetta aiheuttaa, sitä pystytään myös mallintamaan ja toimenpiteitä tarkastelemaan erillisesti. Etenkin teknisistä vaatimuksista aiheutuva korjaustarve pystytään arvioimaan varsin tarkasti, kun jokaiselle rakennusosalle ja niiden materiaaleille on määritetty tekninen ikä. Myös muista syistä muodostuvaa korjaustarvetta pystytään mallintamaan, mutta eri tavalla. Esimerkiksi keittiöiden korjaustarpeen muodostumisessa on tutkittava tilastollisesti ja kokemusperäisesti sitä, kuinka pitkään keittiöt keskimäärin täyttävät käyttäjän asettamat vaatimukset vaikkapa toiminnallisuuden osalta.
– Korjaustarpeen mallintaminen toimenpiteittäin on erinomainen työkalu selvitettäessä tarkemmin esimerkiksi kiinteistöomistajien kohteiden tulevia investointitarpeita keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä, Koskinen sanoo.
Koskisen mukaan toimiva korjaustarvemallinnus avaa täysin uusia mahdollisuuksia tarkastella korjausrakentamisen sisältöä ja riittävyyttä sekä varautua strategisella tasolla muun muassa kasvavaan perusparannustarpeeseen jo varhaisessa vaiheessa.
– Forecon määrittää korjaustarpeen kiinteistöomistajan kohteiden ominaisuuksien mukaan huomioiden muun muassa kohteiden laajuus sekä rakenne- ja julkisivumateriaalit, jonka ansiosta laskennan lopputulokset ovat luotettavia, Timo Koskinen toteaa.
Suuret ja kalliit korjaukset
Korjaamisen ajoittaminen ja korjaamisen pidemmän aikavälin suunnittelu nousee yhä tärkeämmäksi, kun korjaamisen volyymi niin kansantaloudessa kuin yksittäisillä toimijoilla nousee ja tulee pysymään suurena. Vanhenevassa rakennuskannassa korjaamisen osuus kiinteistöomistajien kustannuksista kasvaa ja taloudellisesti haastavin ajankohta ajoittuu noin 40–60 vuoden ikään, jolloin suurimmat korjaukset realisoituvat.
– Korjaamisen oikea-aikaisella ajoittamisella saadaan merkittäviä teknisiä ja taloudellisia hyötyjä ja oikein ajoitetulla korjaamisella investointien määrä pystytään pitämään alhaisemmalla tasolla, Foreconin asiantuntija Timo Koskinen toteaa.
Samanaikaiset, laajat peruskorjaushankkeet saattavat ajaa yksittäisen taloyhtiön tai pienemmän vuokra-asuntoyhtiön taloudellisiin ongelmiin, kun muun muassa riittävän suuren rahoituksen saaminen saattaa vaikeutua.
– Korjaamisen haasteet korostuvat etenkin alueilla, joissa on paljon vanhaa asuntokantaa ja asuntojen kysyntä on heikkoa, jonka seurauksena kiinteistöomistajien tulee yhä useammin arvioida korjaamisen taloudellista kannattavuutta, Koskinen sanoo.
Kiinteistötarjontaa ja tarkemmin etenkin asuntotarjontaa joudutaan Foreconin mukaan tulevaisuudessa sopeuttamaan muun muassa purkamalla tai muokkaamalla asuntoja eri käyttäjäryhmille tai muuhun käyttöön.
