Basic HTML Version
27
PROJEKTIUUTISET 6/2011
Hotellien asemointi
Teknisen tasonsa, palveluiden monipuolisuu-
den ja niiden laadun eli hotellikonseptin perus-
teella hotellit asemoituvat pyramidin muotoisen
kuvion sisään.
Pyramidin sivuille piirretyt nuolet kuvaavat
eri tavoin asemoituvien hotellien mahdollisuut-
ta pysyä riippumattomina tai merkkituotteistaa
itsensä ja ketjuuntua.
Tarjonnan keskittymisen lisäksi hotelliteol-
lisuutemme asemoituminen on yksipuolista.
Ylivoimainen enemmistö hotelleistamme, niin
riippumattomien operaattoreiden kuin triopo-
linkin merkkituotteistetut hotellit pakkautuvat
pyramidin keskitasoon. Konseptiltaan ne edus-
tavat ns. täyden palvelun hotelleja
6
.
Suomessa on kaksi tai oikeastaan kolme il-
meistä tarjonta-aukkoa: budjettihotellit ja rajoi-
tettujen palveluiden hotellit. Budjettihotelliket-
ju Omenan kymmenen yksikköä (2011) ei täy-
tä aukkoa. Merkkituotteistettua limited service
-tarjontaa ei ole lainkaan, jos kohta Restelillä
on neljä ravintolatonta hotellia täyden palvelun
Cumulus-brändin alla. Limited service -segmen-
tin sisällä on oma aukkonsa: pitkäaikaismajoit-
tumista tarjoavat hotellit (extended stay hotels).
Hellsten Hotel Apartments (entinen StayAt, en-
tinen Accome) ei kolmella yksiköllään (Helsinki
ja Espoo) riitä sitä täyttämään. Aukkoa yrittävät
paikata yksittäisiä asuntoja vuokraavat yritykset
sekä Barona-konserniin kuuluva Forenom.
Asemoitumisesta riippumatta todella tärkeää
on hotellirakennuksen kustannustehokas tilan-
käyttö ja taloudelliset rakennustekniset ratkai-
sut. Asian merkitys korostuu pyramidin alaosaa
lähestyttäessä. Väitän, ettei kustannustehok-
kuus edusta suomalaisten operaattoreiden, ho-
tellisuunnittelijoiden ja rakennuttajien parhainta
osaamisaluetta. Monesti minusta on tuntunut,
ettei asia ole todella kiinnostanutkaan. Inves-
toinnillinen tehottomuus siirtyy paitsi pääoma-
myös ylläpitokuluihin ja edelleen niin operaat-
torin kuin omistajankin kassavirtoihin.
Ennakkoturvallisuus
Merkkituotteistamattomien keskitason hotel-
lien on vaikea erottua bulkkimaisesta tarjonnas-
ta. Erottautumisella tarkoitan ennakkoturvalli-
suutta, vuodesta toiseen asiakkaan käsitystä sii-
tä, minkälaiseen hotellin hän on menossa, mitä
hän on ostanut. Ennakkoturvallisuuden merki-
tystä ei pidä vähätellä, sillä asiakas kirjaimelli-
sesti elää hotellikokemuksensa.
Maamme hotelliteollisuus on runsaan 40
vuoden ajan pontevasti vastustanut virallista
tähtiluokitusta. Luokituksen tai oikeammin sen
taustavaikutuksen puute on jo tehnyt tuhonsa.
Se olisi toiminut eräänlaisena hotelliteollisuu-
den jäsentäjänä ja hinnoitteluvaikuttajana. Silti
luokitus vieläkin viestisi asiakkaille edes jollakin
tasolla hotellin ennakkoturvallisuudesta. Kiin-
teistösijoittajiin luokituksella ei ole vaikutusta,
sillä se kuvaa vain teknistä tasoa, mutta ei ker-
ro paljoakaan hotellikonseptista eikä operaat-
torin ammattitaidosta.
Hotellibrändi on asiakkaalle ennakkoturvalli-
suuden paras tae. Se synnyttää asiakkaan pääs-
sä mielikuvan koko tuotteesta. Pyramidin kes-
kivaiheilta alaspäin mentäessä ennakkoturval-
lisuuden tarve korostuu voimakkaasti. Vastaa-
vasti kasvaa brändin välttämättömyys. Tämä ei
tarkoita, että hotellien pitäisi olla samanlaisia.
Kärjistäenhän voi väittää, että Suomessa hotel-
lit jo ovat sitä. Asemointi jättää tilaa vaihtelulle.
Myös brändit poikkeavat toisistaan. Esimerkiksi
voi ottaa budjettihotellit. Asemoinnillisesti niille
on kolme vaihtoehtoa: luxury budget, budget ja
raw budget. Brändit niiden sisällä ovat erilaisia.
Pyramidin kapealla huipulla hotellin yksilölli-
syyttä voi jopa korostaa. Yksilöllisyys ei ole en-
nakkoturvallisuuden uhka edellyttäen, että asi-
akkaan mielestä hotellin taso ja laatu oikeutta-
vat hotellille aseman pyramidin kärjessä. Merk-
kituotteistuksen sijasta hotellille saattaa riittää
jäsenyys riittävän tarkasti hotellinsa valikoivas-
sa yhteenliittymässä kuten Small Luxury Hotels
of the World (Hotel Haven) tai Design Hotels
(Klaus K). Mutta ei brändistä haittaakaan ole.
Hotellilinnoitus Suomi
Operoinnin keskittyminen ja tarjonnan sa-
mankaltaisuus rajoittavat hotelliteollisuutem-
me monipuolistumista ja kehittymistä. Jos han-
ke kilpailee triopolioperaattorin nykyisen hotel-
lin kanssa vaikka Oulussa tai asemoituu poik-
keavasti väljästä keskitason täyden palvelun
konseptista, vuokrasopimus ei ko. operaattoria
kiinnosta. Sama voi tapahtua kolmikosta seu-
raavankin kohdalla. Näin kolmas ja viimeinen
operaattori voi nousta vahvaan asemaan vuok-
rasopimusneuvottelussa. Tai hanke kuolee, sil-
lä muuthan eivät vuokrasopimuksia saa eivät-
kä luototustakaan kiinteistöinvestointia varten.
Suomalaiset kiinteistökehittäjät tietävät tä-
män. Perinteisellä tavalla rakennettavaksi ne
tarjoavat triopolille sijainteja ja hankkeita, jot-
ka soveltuvat täyden palvelun keskitason kon-
septeille. Kehittäjät tietävät myös, että sijoitta-
Kaaviossa esitettynä operaattoreiden ja kiinteistöomistajien
perusvaihtoehtoja operoida ja hallita hotellikiinteistöjä.