Basic HTML Version
26
6/2011 PROJEKTIUUTISET
Ykköskehän kansainvälisiä operaattoriesimerk-
kejä ovat Marriott International
1
, Starwood Ho-
tels and Resorts
2
ja Accor
3
. Suomalaiset merk-
kituoteoperaattorit ovat: Restel (Rantasipi ja
Cumulus), S-ryhmä (Sokos Hotels), Scandic,
Omena, Palace Kämp Group (Glo) ja Holiday
Club Resorts.
Riippumattomalla operaattorilla voi olla yk-
si hotelli (kuten Hotel Arthur, Helsinki) tai use-
ampi yksikkö (Lapland Hotels, 11 toisistaan
poikkeavaa hotellia). Esimerkki kansainvälises-
tä kakkoskehän operaattorijätistä on Interstate
Hotels & Resorts IHR. Hotelleja on noin 400,
pääosin Pohjois-Amerikassa mutta eneneväs-
ti myös Euroopassa. IHR:n kahdesta uudesta
omistajasta toinen on mielenkiintoinen: kiina-
lainen runsaan 700 hotellin Jin Jiang Hotels.
Kakkoskehän operaattori voi ketjuuntua kah-
della tavalla: ostamalla jäsenyyden hotelliyh-
teenliittymässä (hotel consortia) tai franchise-
lisenssin ja -palvelut ykköskehän operaattoril-
ta
4
. Jäsenyys yhteenliittymässä ei merkkituot-
teista hotellia, sillä jäsenhotellien konseptit ja
taso vaihtelevat. Hotellit myös toimivat omilla
nimillään. Franchise-lisenssin edellytyksenä sen
sijaan on, että hotellin on jatkuvasti täytettävä
brändin konsepti-, taso- ja laatuedellytykset ja
identifioitava itsensä ko. tuotemerkillä.
Hotelliteollisuus on
kiinteistösijoittamista
Suomalaisilla kiinteistösijoittajilla ja -omista-
jilla on ollut paljon suurempi vaikutus hotellite-
ollisuuden rakenteeseen ja kehittymiseen kuin
he itse tai operaattoritkaan ovat ymmärtäneet
– tai ovat aivan viime vuosiin saakka ymmärtä-
neet. Itse asiassa omistajat yhdessä operaatto-
reiden kanssa ovat hotelliteollisuus, muodosta-
vat sen kaksi erilaista, mutta toisiinsa vahvasti
kytkeytynyttä osa-aluetta.
Hotellien operointi on liiketoimintaa, mut-
ta kiinteistöjen omistus pitkäaikaista sijoitustoi-
mintaa. Rahoituksen, tuottovaatimuksen ja ris-
kin näkökulmista ne ovat kaksi eri asiaa. Kan-
sainvälinen, vuosikymmeniä Suomessakin vai-
kuttanut trendi on, että hotellien operointi ja
omistus eriytyvät, erikoistuvat. Eriytymiseen on
kaksi sopimusmallia: vuokra- ja management-
sopimukset
5
.
Eri tavoin asemoidut brändit mukaan luet-
tuna operaattorit keskittyvät liiketoiminnalli-
sen osaamisensa kehittämiseen ja ketjuuntu-
miseen. Sijoittajat keskittyvät rahoitukseen ja
hotellisalkkujensa hallinnointiin. Sijoittajien
henkinen etäisyys ja kontaktointi operaattorei-
hin vaihtelee. Management-sopimuksen osa-
puolilla kanssakäyminen yleensä on vuokraso-
pimusta aktiivisempaa.
Ellei operaattori ole ns. operaattori-omistaja
eli omista kiinteistöään, meillä ainoa vaihtoehto
on vuokrasopimus. Aikanaan huonosti tehtyjen
kotiläksyjen vuoksi, mutta myös asenteellisista
syistä management-sopimus on suomalaisille
kiinteistösijoittajille kirosana.
Toimitilakiinteistöjen joukossa hotellit ovat
erikoiskiinteistöjä. Ainoana vuokralaisena ope-
raattori käytännössä maksaa kiinteistöomista-
jan vieraan pääoman koron ja kuoletuksen se-
kä oman pääoman tuoton. Hotellikiinteistöjen
erikoisluonteesta huolimatta suomalaiset kiin-
teistösijoittajat minivoivat riskinsä tarkastele-
malla hotelleja kuten muita toimitilakiinteistö-
jä, ts. solmimalla vain vuokrasopimuksia. Ris-
kin eliminoimiseen – siirtämiseen kokonaisuu-
dessaan vuokralaiselle kuuluu, että omistajat
tekevät sopimuksen ammattitaitoisiksi ja eri-
tyisen luotettaviksi kokemiensa vuokralaisten
kanssa. Hieman kärjistäen Suomessa tällaiseen
kategoriaan yltää kolme operaattoria: Restel,
Scandic ja S-ryhmä. Heidän kanssaan vuok-
ralaisriskiä ei käytännössä ole eikä siten inves-
tointiriskiäkään.
Muut eli suomalaiset kakkoskehän operaat-
torit eivät pääse edes neuvottelemaan vuokra-
sopimuksista. Heille kiinteistön omistuspakko
muodostaa korkean alalle tulokynnyksen. Sama
koskee olevienkin operaattoreiden laajentumis-
ta. Pari poikkeusta on vuokrasopimuskynnyk-
sen ylittänyt, mutta nämä ovat ensin aloittaneet
ja menestyneet muussa liiketoiminnassa (mm.
SUOMEN HOTELLITEOLLISUUS
Yksipuolinen ja keskittynyt
Hotellien liiketoimintayhtiöt hotellioperaattorit jaetaan kahteen pääryhmään:
merkkituote- eli ykköskehän operaattorit ja riippumattomat eli kakkoskehän operaattorit.
Ensin mainituilla on vähintään yksi mutta usein useampi oma hotellibrändi.
Muut ovat riippumattomia operaattoreita.
Martti Palonperä on erikoistunut Yhdys-
valloissa hotellien ja muunlaisten mat-
kailuhankkeiden toteutettavuustutkimuk-
siin (feasiblity study) sekä liiketoiminta- ja
kiinteistöyhtiöiden kassavirtaperusteiseen
arvon arviointiin.
TEKST I : MART T I PALONPERÄ
Royal Ravintolat ja Palace Kämp Group) ja vas-
ta sitten saaneet hotellien vuokrasopimuksia.
Suomalaiset riippumattomat operaattorit
ovat kärsineet murskatappion kilpaillessaan
ensin kiinteistösijoittajista ja sitten asiakkaista,
eivätkä tyystin ilman omaa syytä.
Vuosikymmenien kuluessa vuokrasopimus-
käytäntömme on johtanut hotelliteollisuuden
yksipuolistumiseen. Se on myös tehokkaasti
pitänyt management-sopimuksia suosivat kan-
sainväliset ykköskehän operaattorit pois Suo-
mesta. Suomessa on kehittynyt Restel–Scan-
dic–S-ryhmän muodostama hotellioligopo-
li – triopoli. Kansallisesti sen osuus huonetar-
jonnasta on 52,8 %, suurimmissa 23 kaupun-
gissamme 69,1 % ja yksittäisistä kaupungeista
Helsingissä 74,5 %, Turussa 69,3 %, Tampe-
reella 77,9 % ja Oulussa 80,9 %. Huoneliike-
vaihdolla mitaten markkinaosuudet ovat vielä
korkeammat.