Basic HTML Version
28
6/2011 PROJEKTIUUTISET
jille management-sopimukset ovat pahan alku
ja juuri. Näin on siitä huolimatta, että jo Euroo-
passakin mutta ennen muuta muualla maail-
massa ne ovat tavanomaisia.
Kärjistämättä voi sanoa, ettei Suomessa ole
neljättä eikä viidettä operaattorivaihtoehtoa.
Näin ollen turvahakuisilla kiinteistösijoittajilla ei
enää ole vuokralaisvaihtoehtojakaan. Vaihtoeh-
dottomuus on edennyt niin pitkälle, että oman
etunsa vuoksi nykyisillä omistajilla siis vuokran-
antajilla ei enää ole halua avata linnoituksen
porttia. Uusi, eri tavoin asemoitu ja bränditetty
kustannustehokas tarjonta on todellinen uhka.
Toteutuessaan se alkaa syödä pyramidin kes-
kellä sijaitsevien ikääntyneiden, osin korjaus-
velkaisten täyden palvelun hotellien kysyntää,
operaattoreiden vuokranmaksukykyä ja halua
uusia vuokrasopimuksia. Tämä puolestaan hei-
jastuu suoraan kiinteistöomistusten arvoon.
Hotelliteollisuutemme sulkeutuneisuus vaikut-
taa myös viiveeseen, joilla omak-
summe uutta. On helppo luetella
puolisen tusinaa asiaa, jotka ovat
tulleet meille lyhimmillään pari-
kymmentä vuotta jäljessä kan-
sainvälisiin hotelliketjuihin verrat-
tuna. 30–40 vuotta on normiviive.
Tie ulos – onko sitä?
Pohjois-Amerikassa hotellitar-
jonnasta on merkkituotteistet-
tu 70 %–75 %. Euroopassa vas-
taava osuus on selvästi pienem-
pi, noin 25 %, mutta kasvussa.
Triopolin merkkituotteistusas-
teen perusteella Suomi on kui-
tenkin ajat sitten ollut verratta-
vissa Pohjois-Amerikkaan. Mutta
toisin kuin meillä, Pohjois-Ame-
rikassa on kahdeksan kansainvä-
listä ykköskehän ja useita satoja
pieniä ja suuria kakkoskehän ope-
raattoreita.
Miksi? Mikä on pitänyt kak-
koskehän operaattorit ja meil-
le kauhistuttavat management-
sopimuksetkin vuosikymmeniä
voimissaan? Vastaus on franchi-
se-yhteistyö. Kiinteistösijoittajat
mieltävät franchise-yhteistyön
eräänlaiseksi turvavakuutuksek-
si jopa niin, että lisenssin ostaja
useissa tapauksissa on hotellikiinteistön omis-
taja eikä kakkoskehän operaattori.
Kyse ei ole yksin asiakkaalle ennakkotur-
vallisen tuotteen – siis brändin hankkimisesta
vaan enemmästä, operatiivisesta osaamistues-
ta, markkinointivoimasta ja globaalien jakelu-
kanavien tehokkaasta hyödyntämisestä. Suo-
malaiset kakkoskehän operaattorit eivät ole tä-
tä mieltäneet – eivätkä kytköstä kiinteistösijoit-
tamiseen. Entä suomalaiset kiinteistöomistajat
ja lainoittajat?
Tavalla tai toisella ”periferia-Suomeen” on
saatava riittävän voimakas ulkomaalainen yk-
kös- tai kakkoskehän operaattori, tai Suomeen
on synnytettävä neljäs, mielellään viideskin ko-
timainen operaattorivaihtoehto.
Toiseksi tarvitaan yksi tai useampi kansain-
välinen franchise-palveluiden tuottaja, joka
tunnistaa erityisongelmamme.
Kolmanneksi tarvitaan riippumattomien ope-
1
Ritz Carlton, Marriott Hotels & Re-
sorts, Renaissance Hotels, Edition Ho-
tels, Courtyard by Marriott, AC Hotels by
Marriott, Residence Inn by Marriott, Fair-
field Inn & Suites, TownePlace Suites by
Marriott, ja SpringHill Suites by Marriott
2
Le Meridien, Westin, The Luxury Col-
lection (Suomessa Kämp), Aloft, Four
Points by Sheraton, Sheraton, Element
by Westin, St. Regis ja W Hotels
3
Ibis Budget, Ibis ja Ibis Styles, No-
votel ja Novotel Suite, Mercure, Ada-
gio, Pullman Hotels & Resorts, MGalle-
ry, Grand Mercure Apartments ja Sofitel
Luxury Hotels
4
Restel, Scandic ja S-ryhmä ovat
omaksuneet myös kakkoskehän ope-
raattorin roolin. Ne ovat ryhtyneet franchi-
se-yhteistyöhön InterContinental Hotels
Groupin, Hilton Worldwiden ja The Rezi-
dor Hotel Groupin kanssa. Samalla kol-
mikko on saanut uutta osaamispääomaa.
5
Management-sopimus on agenttiso-
pimus. Hotellioperaattori antaa ketjupal-
velunsa ja osaamisensa kiinteistön ja ho-
telli-irtaimiston omistajan käyttöön. Ope-
raattorilla voi itsellään olla yksi tai useam-
pi merkkituote – brändi, jonka alle ho-
telli liputetaan. Tai brändi voidaan ostaa
franchise-lisenssillä. Tai hotelli toimii vail-
la brändiä ns. riippumattomana hotellina.
Kassavirrasta operaattori maksaa kaik-
ki kulut henkilökunnan palkat mukaan
luettuna ja itselleen sopimuksen mukai-
sen palkkion. Kassavirta kulujen jälkeen
on kiinteistön omistajan. Omistajan ris-
ki on suurempi kuin vuokrasopimukses-
sa, mutta niin voi ja pitäisi olla tuotonkin.
On toimivia tapoja, joilla management- ja
vuokrasopimuksen riskieroa voidaan ka-
ventaa.
6
Huoneosaston lisäksi yksi tai use-
ampi ravintola, baari, kokoustiloja ja
mahdollisesti muita palveluita. Perus-
sääntönä voi pitää, että muut kuin ex-
tended stay-, limited service- ja budjet-
tihotellit ovat täyden palvelun hotelleja,
full-service hotel.
raattoreiden ymmärrys franchise-yhteistyön tar-
joamista mahdollisuuksista eikä vain kustan-
nuksista. Kuten kiinteistösijoittaminen, myös
franchise-yhteistyö on lähtökohtaisesti pitkä-
jänteistä.
Neljänneksi tarvitaan suomalaisten kiinteis-
tösijoittajien asennemuutos. Management-sopi-
mukset ovat vaihtoehto vuokrasopimusten ohel-
la. Muutenhan ne eivät olisi maailmalla yleisiä.
Viides edellytys on, että operaattorit ja kiin-
teistösijoittajat ymmärtävät nykyistä paremmin
toistensa liiketoiminnan lainalaisuuksia ja vuo-
rovaikutteisuutta. Sama koskee luottolaitoksia.
Kuudes edellytys on taitotieto rakentaa ho-
telleja perinteistä käytäntöä kustannustehok-
kaammin
Näistä vaativista elementeistä alkaa maam-
me hotelliteollisuuden avautuminen ja nousum-
me kehittyneiden hotelliteollisuusmaiden jouk-
koon.
Q