Kiinteistö Oy Koskitammi

Teksti: Matti Valli Kuvat: Ari Korkala

[Best_Wordpress_Gallery id=”114″ gal_title=”KOy Koskitammi”]

Kiinteistö edustaa kooltaan arviolta yhtä kolmasosaa koko Tampellan entisen tehdasalueen vanhasta kiinteistömassasta. Rakennuksen nykyinen omistaja on OP Ryhmään kuuluva kiinteistösijoitusrahasto Real Estate Fund Finland III Ky. Kerrokset ovat täyttyneet vuokralaisista, mutta neljänteen kerrokseen mahtuu vielä. Kohteen arkkitehtina ja pääsuunnittelijana on toiminut Aihio Arkkitehdit Oy:n Kalevi Näkki, joka pitää kiinteistön kunnostamista kansallisena kulttuuritekona.

– Kyse on Suomen ensimmäisestä kaupunkiympäristöön rakennetusta punatiilisestä teollisesta keskittymästä. Koskiympäristö rakennuksineen on nimetty Suomen kansallismaisemaksi. Asemakaavalla suojeltu rakennuskokonaisuus pitää sisällään suojeltuja rakenneosia kuten kattoholvauksia, palkkeja, rautapilareita sekä ovia ja ikkunoita, Näkki kertoo.

Kiinteistössä toimiva Pohjola Sairaala ja sen kolme leikkaussalia otettiin käyttöön elokuussa 2016; niiden yhteinen koko on noin 3500 neliötä. Ravintolatilat ja suurin osa toimistotiloista otettiin käyttöön lokakuussa 2016.

Asuntorakentamista pohdittiin pitkään

Teollisen toiminnan loputtua kiinteistö saneerattiin toimistokäyttöön 1980-luvulla. Vanhoja kaari-ikkunoita levytettiin tuolloin umpeen, ja nyt uudessa remontissa ikkunoita on entisöity alkuperäiseen asuunsa. Vuonna 2011 kiinteistö jäi tyhjilleen moneksi vuodeksi, koska vuokralaisena ollut Metson pääkonttori muutti muualle.

– Tilojen tyhjennettyä suunnittelijat ja omistajat tutkivat muun muassa asuntorakentamisen mahdollisuuksia. Sandvikin eläkesäätiön jälkeen uudeksi omistajaksi tuli vuonna 2015 OP Ryhmä. Uusi omistaja aloitti vauhdilla saneerausurakan suunnittelun kesäkuussa 2015. Asuntorakentamisesta luovuttiin, koska sen edellyttämä kaavamuutos olisi kestänyt vuosikausia, Näkki sanoo.

Näkki kertoo, että vanhan teollisuusrakennuksen muokkaaminen nykyaikaiseksi kolmen leikkaussalin päiväsairaalaksi magneettikuvantamislaitteineen oli haastava urakka. Tietomallia kohteesta ei tehty, vaan suunnittelun pohjana toimivat AutoCad-ohjelmalla tehdyt 2D-kuvat. Yllätyksiä koettiin etenkin vesikattojen osalta, jotka olivat oletettua huonommassa kunnossa.

Jäähdytys tulee järvestä

Rakennustöistä vastasi projektinjohtourakkana Skanska Talonrakennus Oy. Toimihenkilöt tulivat Skanskalta, kaikki muu aliurakoitiin. Urakan alussa tiedossa oli tulevasta käyttäjäkunnasta vain 40 prosenttia. Työntekijöitä paikalla oli keskimäärin 110–120 henkilöä.

Hankkeen projektipäällikkö Ville Mattila Skanskalta kertoo remontin sujuneen hyvin. Suurin osa haitta-aineista oli poistettu jo 1980-luvulla tehdyn remontin yhteydessä, mutta asbestia löytyi jonkin verran.

– Sisäpuoliset rakenteet purettiin ja talotekniikka uusittiin. Vesikatolle rakennettiin koko kiinteistöä palveleva suuri ilmanvaihtokonehuone. Ilmanvaihtokoneita siellä on runsaasti toistakymmentä, joista puolet palvelee sairaalatoimintoja. Rakenteellisen kestävyyden takia kaikki IV-koneet on nostettu palkkien päälle. Kaupungin vaatimuksesta vesikaton konehuonetta on kosken puolelta vedetty sisäänpäin, ettei se seiso katolla suoraan tiiliseinän jatkeena, Mattila kertoo.

Sairaalatoimintojen takia maanalaiseen autotalliin asennettiin varavoimakone. Rakennuksen lämmitys ja jäähdytys tapahtuu katossa olevien levyjen kautta. Suurimpien ikkunoiden alla on vielä seinäpatterit vedon tunteen estämiseksi.

– Rakennuksessa on kaukolämpö ja kaukojäähdytys, jäähdytysenergia tulee Näsijärvestä. Pohdinnan alla oli myös energian ottaminen suoraan Tammerkoskesta, mutta jäähdytysputket olisi jouduttu vetämään kauempaa patorakennelman yläpuolelta, joten ajatuksesta luovuttiin, Mattila kertoo.

Rakennustyöt kiinteistön alueella jatkuivat senkin jälkeen kun sairaala, ravintola ja osa toimistotiloista oli saatu valmiiksi. Tämä mahdollisti sen, että vuokralaiset saattoivat antaa kasvotusten palautetta rakentajille havaitsemistaan puutteista ja virheistä.

– Rakentamisen aikana ongelmana oli logistiikka, sillä varastotilaa oli käytettävissä vain tuhat neliötä sisäpihan autokannen päällä. Lisääntyneen kuormituksen takia pysäköintihallin kantta jouduttiin tukemaan alapuolelta. Onneksi saimme vuokrattua kaupungilta ulkopuolista tilaa jonkin verran, Mattila sanoo.

Dokumentaatio kateissa

Rakenteita koskevaa paikkansa pitävää dokumentaatiota ei paljoakaan löytynyt suunnittelun tueksi, mikä aiheutti päänvaivaa niin arkkitehdille kuin rakennesuunnittelijallekin.

Rakennesuunnittelusta vastannut A-insinöörit Suunnittelu Oy:n Timo Kyösti kertoo, että kohteen edellisen omistajan omista arkistoista löytyivät vain sisäpihan vanhan autohallin rungon rakennesuunnitelmat. Lähes kaikki rakenteet täytyi käydä toteamassa paikan päällä.

Pohjola Sairaalan alapuolelle kellarikerrokseen rakennettiin 17-paikkainen autohallin laajennus, jonne ajetaan sisäpihan pihakannen alla olevan autohallin kautta. Autohallilaajennuksen ajoväylien toiminnallisuuden takaamiseksi kellarikerroksesta jouduttiin poistamaan yksi kantava teräsbetonilla vahvistettuvalurautapilari.

– Se korvattiin kahdella uudella järeällä teräsbetonipalkilla, jotka tukeutuvat viereisten kantavien pilarien kylkiin tehtyjen teräsbetonisten pilasteri-mantteleiden varaan.

Vanhojen pilareiden perustuksia jouduttiin myös vahvistamaan. Ylhäältä päin tulevat vanhojen rakenteiden kuormat siirtyvät näiden uusien teräsbetonipalkki-, pilasteri- ja anturarakenteiden välityksellä maaperään, Kyösti sanoo.

Kyöstillä on takanaan yli 30 vuotta kestänyt suunnittelu-ura. Nyt hän pääsi ensimmäisen kerran tekemisiin vanhaan rakennukseen tulevien magneettikuvantamishuoneiden ja niiden rakenteiden suunnittelun kanssa. Noin 1,5 vuoden työn aikana työmaalla käytiin noin 200 kertaa

Vanha runko muuntojoustava

OP Kiinteistösijoitus Oy:n toimitusjohtaja Markku Mäkiaho sanoo, että Kiinteistö Oy Koskitammessa kiinnosti sen sijainti, historia ja muokattavuus nykyaikaisiksi toimitiloiksi. Omistajan tavoite oli alusta alkaen peruskorjata kohde yritystoiminnan käyttöön ja OP Ryhmän pitkäaikaiseen omistukseen.

– Samanaikaisesti haimme Tampereelta kohdetta OP Ryhmän uuden liiketoiminnan Pohjola Sairaalan toiminnoille, joten Koskitammessa yhdistyi sopivasti myös mahdollisuus näiden toimintojen sijoittamiseen.

Avainkriteereitä olivat laaja kerrostasoala sekä kerrosten korkeus – jälleen kerran vanha teollisuustalorunko osoittautui muuntojoustavammaksi kuin esimerkiksi viime vuosikymmenten toimistotilakanta, Mäkiaho pohtii.

Mäkiahon mukaan näin vanhan kiinteistön peruskorjaaminen sisältää aina teknisiä ja taloudellisia riskejä, mutta myös kaavoitus, suojelu ja rakennuslupaprosessit ovat usein ennalta arvaamattomia.

– Viranomaisprosessit sujuivat kuitenkin jouheasti, sillä kaikille osapuolille oli tärkeää saattaa pitkään vajaakäytöllä ollut ja korjausvelkaa sisältävä kokonaisuus uuden elinkaaren alkuun. Myös hankkeessa tehdyt riskivaraukset osoittautuivat riittäviksi, Mäkiaho toteaa.

OP Ryhmän Rakennuttajapäällikkö Kari Kangasmaa kertoo, että talotekniikkaurakointi toteutettiin yhdistettynä KVR-suunnitteluvastuuseen ja Caverionin viiden vuoden takuuseen. Tämän vuoksi Caverionin kanssa on tehty koko kiinteistöä koskeva huoltosopimus.

Sittenkin ravintola

Ensimmäisessä kerroksessa sijaitseva Ravintola Tampella Tammerkoskeen avautuvine suurine ikkunapintoineen on kokonaisuuden ehkä näyttävin osa.

– Ravintolaa perusparannettavaan rakennukseen ei alun perin kaavailtu. Se nähtiin kuitenkin tarpeelliseksi, koska niin sairaalan potilaat kuin henkilökuntakin tarvitsevat ruokailuun liittyviä palveluita. Henkilökunnan on helpompi aterioida samassa kiinteistössä olevassa tilassa kuin kauempana kaupungilla, arkkitehti Kalevi Näkki sanoo.

Näkin mukaan yhteistyön rakennuttajan, käyttäjien ja rakennusliike Skanskan kanssa sujui koko ajan hyvässä yhteishengessä.

– Sitä ilman ei kansallismaiseman helmi olisi tässä aikataulussa valmistunut. Arkkitehtisuunnittelulle annettuihin aikatauluvaateisiin vastasimme tiiviillä, monen hengen työpanoksella venymisineen.