Puoli vuosisataa palvelleet putket oli aika vaihtaa uusiin
Helsinkiläisessä Asunto Oy Kaarenjalka 4 ja 6:ssa on menossa linjasaneeraus, joka toteutetaan perinteiseen tapaan. Taloyhtiössä on yli 230 asuntoa, joten putkiremontin kokoluokka on sen mukainen. KVR-urakkana toteuttavan saneerauksen kustannukset ovat yli kahdeksan miljoonaa euroa.
Osakkaat ovat teettäneet urakoitsijalla muutostöitä. 34 asunnossa on uusittu keittiö. Kaikki osakasmuutostyöt mahtuivat aikataulun sisään, joten niiden vuoksi ei tarvinnut venyttää väistöaikaa.
Asunto Oy Kaarenjalka 4 ja 6 sijaitsee Helsingin Kontulassa, noin puolen kilometrin päässä metroasemalta. Taloyhtiössä on kaksi yhdeksänkerroksista taloa, joissa molemmissa on neljä rappua. Rakennusliike Hakan rakentamat talot ovat valmistuneet vuosina 1968 ja 1969. Asuntoja on yhteensä 234 ja asukkaita noin 350.
Asunto Oy Kaarenjalka 4 ja 6:n hallituksen puheenjohtaja Asko Lehtonen kertoo linjasaneerauksen tulleen ajankohtaiseksi, koska putket alkoivat olla yksi toisensa jälkeen käyttöikänsä päässä.
– Viemäritukoksia ja vuotovahinkoja ilmaantui yhä enemmän. Korjauksista koituneet kulut nousivat vuosittain 30 prosenttia ja olivat jo lähes 100 000 euroa, Lehtonen kertaa remontin lähtökohtia.
Linjasaneerauksen hankesuunnittelun teki Vahanen Oy vuoden 2016 talvella. Se hyväksyttiin vuoden 2017 keväällä ja syksyllä kilpailutettiin projektinjohto. Valituksi tuli Planera Oy, projektipäälliköksi Kai Aarnio ja varalle Werner Keipi.
Linjasaneerausta suunniteltiin aluksi ryhmäkorjaushankkeena kahden muun taloyhtiön kanssa, Kai Aarnio ja Werner Keipi kertovat. Taloyhtiöiden keskellä on kaksitasoinen pysäköintialue.
– Yhtenä ajatuksena oli konttikylän rakentaminen pysäköintialueelle. Kontit olisivat toimineet väistöasuntoina. Hanke tyssäsi kuitenkin siihen, että kaupungin lupaviranomaisen mukaan kontteihin olisi pitänyt asentaa ilmastointi. Kustannukset olisivat siten nousseet reippaasti, joten asiassa ei edetty pidemmälle.
Linjasaneeraushanketta vietiin naapuriyhtiöiden kanssa eteenpäin urakkakilpailutukseen asti. Kukin yhtiö päätti kilpailuttaa oman hankkeensa, mutta yhteistyö jatkui hankinnoissa.
Remonttivaiheessa ei ole tullut vastaan isoja yllätyksiä. Lisätöiden välttämisen on kaikkien etu, toteavat Tomi Vilpas (vas.), Werner Kiepi, Kari Räsänen, Asko Lehtonen ja Kai Aarnio.
KVR-urakka pikaisesti liikkeelle
As Oy Kaarenjalka 4 ja 6:n pohtiessa urakkamuotoa se päätyi KVR- eli kokonaisvastuuurakkaan, jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta.
– KVR-urakka valikoitui vuotovahinkojen vuoksi. Remontti haluttiin toteuttaa niin pian kuin mahdollista, eikä aikaa haluttu haaskata suunnitteluvaiheeseen, taloyhtiön isännöitsijä Kari Räsänen Kontulan Huolto Oy:stä toteaa.
Kaarenjalka 4 ja 6:n putkiremontin toteuttaminen perinteiseen tapaan oli isännöitsijän ja taloyhtiön puheenjohtajan mukaan itsestäänselvyys eikä muita vaihtoehtoja harkittu. Alkuperäiset putket olivat niin huonossa kunnossa, että ne oli paras uusia ja samalla remontoida märkätilat.
– Päätöksenteko taloyhtiössä meni kaiken kaikkiaan sujuvasti. Tiukin äänestys taisi olla, kun päätettiin muuttaa puolet kylmäkellaritiloista lämminvarastoiksi, Lehtonen sanoo.
Linjasaneerauksen rahoittamista osaksi lisärakentamisella keskusteltiin taloyhtiön hallituksessa.
Oma tontti on väljä ja sen kulmassa olisi paikka pistetalolle. Lisärakentamista ei kuitenkaan viety talo 6:n kielteisen suhtautumisen vuoksi yhtiökokoukseen saakka.
Isännöitsijä Kari Räsänen toteaa, että Kaarenjalka 4 ja 6:lle järjestyi taloyhtiölaina ongelmitta, sillä moni pankki oli kiinnostunut linjasaneerauksen rahoittamisesta.
Tämä ei ole enää itsestäänselvyys jokaisessa kohteessa. Jos vertaa tilannetta muutaman vuoden takaiseen, voi todeta pankkien olevan entistä tarkempia. Suurennuslasin alla on etenkin sijoitusasuntojen määrä.
Talojen ylimmissä kerroksissa sijaitsevat saunaosastot on saneerattu täysin uuteen uskoon. Molemmissa taloissa on kaksi saunaa. Saunatilojen huonejärjestystä muutettiin, ja nyt lauteilta näkee merelle saakka.
Suunnittelusta toteutukseen
Asunto Oy Kaarenjalka 4 ja 6:n KVR-urakka herätti mielenkiintoa. Taloyhtiö sai kilpailutuksessa kuusi tarjousta, joiden pohjalta urakkaneuvotteluihin valittiin kaksi urakoitsijaa. Urakkaneuvottelut menivät mallikkaasti.
– KVR-urakka ei ole vielä kovin tuttua taloyhtiöissä. Kaikki neuvotteluissa mukana olleet saivatkin hyvää oppia kyseisestä urakkamuodosta, mistä tuli urakoitsijoilta kiitosta, Kai Aarnio kertoo.
Neuvottelujen pohjalta urakoitsijaksi valittiin VRJ Etelä-Suomi Oy, jonka kanssa urakkasopimus allekirjoitettiin keväällä 2018. Suunnittelutoimistoksi VRJ valitsi Planera Oy:n.
Vastaava mestari Tomi Vilpas VRJ:stä toteaa KVR-urakan sopivan kokeneelle urakoitsijalle. Urakka aloitettiin kohteen kartoituksella kesällä 2018.
– Suunnittelua varten tutkittiin talon rakenteita, muun muassa avattiin hormeja, seiniä ja välipohjia. Kun tiedettiin etukäteen mitä rakennus on ”syönyt”, ei remonttivaiheessa ole tullut vastaan isoja yllätyksiä, Tomi Vilpas sanoo. Kai Aarnio toteaa lisätöiden välttämisen olevan kaikkien etu, niin tilaajan kuin urakoitsijan, ja siinä Kaarenjalka 4 ja 6:ssa onnistuttiin hyvin.
Huoneistojen kylpyhuoneissa laitetaan kaikki uusiksi. Remontit on toteutettu pääsääntöisesti mallikylpyhuoneen mukaisesti.
Linjasaneeraus ja paljon muuta
Varsinaiset linjasaneeraustyöt käynnistyivät Kaarenjalka 4 ja 6:ssa loppuvuodesta 2018.
– Työt aloitettiin yleisistä tiloista. Nelostalon huoneistoihin mentiin maaliskuussa ja kuutostaloon elokuussa 2019. Työt ovat edenneet huoneistolinjoittain ja väistöaika asunnoissa on ollut noin 90 päivää, Tomi Vilpas kertoo.
Huoneistojen kylpyhuoneissa laitetaan kaikki uusiksi. Remontit on toteutettu pääsääntöisesti mallikylpyhuoneen mukaisesti.
Samaan aikaan linjasaneerauksen kanssa uusitaan kiinteistön sähköjärjestelmä pääkeskuksineen sekä asennetaan valokuituverkko. Lisäksi taloihin tehtiin valmius kaapelitelevisiolle.
Huoneistoihin on viety uudet sähkösyötöt ja -keskukset sekä uusittu kylpyhuoneisiin ja keittiöihin menevät sähköjohdot pistorasioineen. Nämä ovat nykymääräysten mukaan vikavirtasuojattu.
Käyttövesiputkien sekä sähkö- ja datakaapelien reitit kulkevat porrashuoneiden kautta. Koteloihin jätettiin tilaa myös lämmön talteenottojärjestelmän putkille, jos näiden asentaminen tulee tuonnempana ajankohtaiseksi. Viemäriputket on asennettu pääosin vanhoihin hormeihin.
Urakkaan kuului myös patteriventtiilien uusiminen. Ne odottavat vielä tasapainottamista, joka tosin voi siirtyä lauhan talven vuoksi tuonnemmaksi.
Saneerauksen kokonaiskustannukset ovat 8 074 000 euroa, joka tekee noin 672 euroa neliötä kohti. Kolmisen vuotta jatkuneen linjasaneeraushankkeen loppusuora alkaa häämöttää. Urakkasopimuksen mukaan valmista on 26. toukokuuta 2020.
Saunanlauteilta näkee merelle
Talojen ylimmissä kerroksissa sijaitsevat saunaosastot on saneerattu täysin uuteen uskoon. Molemmissa taloissa on kaksi saunaa.
– Saunatilojen huonejärjestystä muutettiin. Lauteilta näkee nyt merelle saakka, hyvällä säällä kajastavat Sköldvikin valot, Asko Lehtonen esittelee.
Nelostalon ensimmäiset saunavuorot olivat joulusaunat. Taloyhtiön puheenjohtaja arvelee, että hienot tilat innostavat yhä useampaa asukasta varaamaan saunavuoron.
Talojen yleisissä tiloissa kunnostettiin pinnat kauttaaltaan. Porrashuoneet maalattiin ja muun muassa porrastasanteiden vinyylilaatat vaihdettiin asbestittomiin laattoihin.
Kellarikerroksessa sijaitsevat kylmävarastot vähennettiin puoleen ja niiden laitteet uusittiin. Käytöstä poistuneet kylmätilat tehtiin lämminvarastoiksi. Niin ikään kuivaus- ja mankelihuoneet remontoitiin ja hankittiin uudet koneet.
Talojen yleisiin tiloihin asennettiin led-valaisimet. Ne toimivat liike- ja hämärätunnistimilla.
Myös taloyhtiön tontilla tapahtuu. Pihalle on rakennettu uudet salaoja- ja pintavesijärjestelmät.
– Näin ennakoidaan ilmaston lämpenemistä ja sademäärien kasvamista. Talojen rakenteet pysyvät kuivina, kun vesi ohjataan hallitusti poispäin rakennuksista, Asko Lehtonen toteaa.
Pihavalaistus koki muutoksen. Aikaisemman kuuden valotolpan tilalla on nyt viisitoista led-valaisinta.
Kesän tultua piha on tarkoitus saattaa entiselleen ja asfaltoida kaikki kulkuväylät uudelleen.
Linjasaneerauksen kanssa uusitaan kiinteistön sähköjärjestelmä pääkeskuksineen sekä asennetaan valokuituverkko. Lisäksi taloihin tehtiin valmius kaapelitelevisiolle.
Osakkailla runsaasti muutostöitä
Putkiremontin lisäksi osakkaat ovat teettäneet urakoitsijalla muutostöitä, kuten keittiö- ja pintaremontteja.
– Osakasmuutostöitä on tehty yhteensä 172 asunnossa, joista 34:ssä on uusittu keittiö, Tomi Vilpas kertoo.
Werner Keipi toteaa osakasmuutostöiden osuuden olevan suuri tavanomaiseen verrattuna.
– Moni osakas katsoi, että huoneisto on paras hoitaa kerralla kuntoon samalla pölytyksellä. Lisäksi useassa asunnossa oli alkuperäinen keittiö.
Kaikki osakasmuutostyöt mahtuivat aikataulun sisään, joten niiden vuoksi ei tarvinnut venyttää väistöaikaa.
– Urakoitsijan vastatessa sekä varsinaisesta remontista että muutostöistä on nämä mahdollista toteuttaa yhtä aikaa. Muuten keittiöasentajien olisi täytynyt odottaa, että putkiremontti saadaan pois alta.
Käyttövesiputkien sekä sähkö- ja datakaapelien reitit kulkevat porrashuoneiden kautta. Koteloihin jätettiin tilaa myös lämmön talteenottojärjestelmän putkille, jos näiden asentaminen tulee tuonnempana ajankohtaiseksi. Viemäriputket on asennettu pääosin vanhoihin hormeihin.
Hanke yhteistyöllä maaliin
Asunto Oy Kaarenjalka 4 ja 6:n linjasaneeraus on sujunut niin tilaajan, projektinjohdon kuin urakoitsijankin mielestä hyvin.
– Tämä on minun kohdallani ensimmäinen linjasaneeraus, jossa kustannusarvio ehkä alitetaan tai ainakin siinä pysytään, Kari Räsänen toteaa.
Samoilla linjoilla ovat muutkin. Saneerauksen kokonaiskustannukset ovat 8 074 000 euroa, joka tekee noin 672 euroa neliötä kohti. Remontti on edennyt aikataulussa.
– Asukkaiden kannalta tämä on tarkoittanut sitä, että he ovat päässeet muuttamaan takaisin kotiin niin kuin on sovittu, Asko Lehtonen kertoo.
Onnistuneessa remontissa yhtenä tekijänä on hyvä ilmapiiri. Osapuolet kiittelevät toisiaan asiallisesta ja ratkaisuhakuisesta yhteistyöstä.
– KVR-urakka on tällainen parhaimmillaan, projektipäällikkö Kai Aarnio toteaa.
Tekijöiden kannalta myös sillä on ollut merkitystä, että taloyhtiön puheenjohtajan kanssa on voinut puhua niin sanotusti samaa kieltä. Asko Lehtosella on takana vuosikymmenien työura rakennuksilla.
Hänen mukaansa myös asukkaat ovat olleet saneeraukseen tyytyväisiä, eikä ainakaan isompia rutinoita ole kuulunut.
Taloyhtiön hallituksella on tärkeä rooli remontin sujumisessa. Noin puolet viisihenkisestä hallituksesta on osallistunut kahden viikon välein pidettyihin työmaakokouksiin.
– Hallituksessa on myös ymmärretty se, että kun jostain sovitaan, tämä kirjataan pöytäkirjaan. Näin ei ole tarvinnut jälkikäteen arvuutella, mitä on päätetty, isännöitsijä Kari Räsänen toteaa.
Hankkeen tiedostusvastuu on kuulunut urakoitsijalle. Tomi Vilpas kertoo, että käytössä ovat olleet niin sähköpostit, tekstiviestit kuin rappukäytävien A-nelosetkin. Linjasaneerauksesta on viestitetty kevääseen mennessä 130 tiedotteella.
Kolmisen vuotta jatkuneen linjasaneeraushankkeen loppusuora alkaa häämöttää. Urakkasopimuksen mukaan valmista on 26. toukokuuta 2020.
Teksti Irene Murtomäki | Kuvat Mikael Lindén
