Forecon: Toimitilarakentamisen näkymät epäselviä
Rakennusmarkkinoiden asiantuntijayritys Foreconin mukaan toimitila-rakentamisen osuus Euroopan rakentamisesta oli vuonna 2021 30 %, asuinrakentamisen 50 % ja infrarakentamisen 20 %. Toimitilojen tarve muuttuvassa työelämässä on epäselvä, mikä vaikuttanee rakentamisen aloituksiin.
Foreconin mukaan toimitilarakentamisen kulta-aikaa sekä Euroopassa että Suomessa oli 2000-luvun alku ja huippu saavutettiin vuosina 2007–2008.
– Tämän taustalla oli kiinteistösijoittajien aktiivisuus ja kohdentuminen nimenomaan toimitilarakennuksiin, eniten toimisto- ja liikerakennuksiin. Suomeen tuli tuolloin runsaasti uusia kansainvälisiä sijoittajia. Sijoittajat ostivat kaikki sopivat valmistuvat rakennukset ja rakennusliikkeet käynnistivät sitä mukaa uusia, Foreconin toimitusjohtaja, johtava asiantuntija Markku Riihimäki sanoo.
Kulta-aika päättyi rajuun noin 40 %:n laskuun Euroopassa. Laskua kesti seitsemän vuotta. Uusi nousu alkoi vuonna 2016 ja kesti neljä vuotta päättyen vuoteen 2019 ja koronaan. Foreconin mukaan koronavuosi 2020 pudotti Euroopan koko rakentamista 4 %, mutta eniten toimitilarakentamista, jossa miinusta tuli 9 %.
– Euroopassa pudotusta kesti vain vuoden, mutta toimitilarakentamisen kasvun ennakoidaan jäävän hitaaksi vuosina 2022–2024 eikä uudisrakentamisessa saavuteta vuoden 2019 tasoa vuoteen 2024 mennessä, Riihimäki toteaa.
Koko toimitilarakentamisen keskeisiä jarruja Foreconin mukaan ovat hidas talouskasvu sekä kuluttajien heikentyvä ostovoima ja muutokset ostoskäyttäytymisessä. Hidastuvan talouskasvun taustalla ovat Ukrainan sota, korkea inflaatio, korkojen nousu ja edelleen vaikuttava korona, toimitusketjujen viiveet sekä työvoiman vaikea saatavuus. Rakentamisen hidastumiseen liittyviä tekijöitä ovat lisäksi toimistotilan ylitarjonta hybridityöhön siirtymisen takia ja investointien lykkääntyminen talousnäkymien heiketessä.
– Toimitilarakentamisen kasvutekijöitä ovat yritysten edelleen hyvä taloustilanne, erilaiset julkisen sektorin tuet ja avustukset, koronan patoaman kysynnän purkautuminen sekä vihreä siirtymä, erityisesti energia-rakentaminen, Riihimäki sanoo.
Foreconin mukaan toimistojen aloitusmäärät ovat olleet hyvät ja kasvavat koronan akuutin vaiheen jälkeen. Yritysten tilatarpeet ovat muuttuneet koronaa edeltävään aikaan verrattuna, mikä on lisännyt aloituksia.
– Edelleen on osittain arvoitus, millaisia liiketiloja ja toimistorakennuksia jatkossa rakennetaan. Alan toimijat ovat vielä odottavalla kannalla, eikä kristallipallo kerro, kuinka pysyviä jälkiä koronakaudesta tässä suhteessa jää, Markku Riihimäki kertoo.
Työntekijöiden viihtyminen tärkeää
Etätyön määrä tulee pysyvästi lisääntymään koronan jälkeisessä maailmassa. Toimistotilan tarve ei kuitenkaan häviä, mutta tilatarpeet muuttuvat.
Absoluuttinen toimistotilan käytön määrä todennäköisesti vähenee, mutta yritykset halunnevat jatkossa monipuolisempia, omaan käyttöön soveltuvia, hyvin saavutettavia tiloja työntekijöilleen. Työntekijät toivovat kanssakäymistä ja vuorovaikutusta toistensa kanssa, ja sitä ei etätyöskentely pysty tarjoamaan.
– Yhteiskäyttötilojen merkitys tulee kasvamaan, ja työntekijöille halutaan tarjota enemmän ja viihtyisämpää tilaa sosiaaliselle kanssakäymiselle. Tämä voisi jopa kasvattaa tilamäärää. Uudet vaatimukset merkitsevät, että nykyiset toimitilat eivät vastaa noihin vaatimuksiin, mikä merkitsee sekä kysyntää uusille että korjaustarpeita olemassa oleville toimitiloille, Markku Riihimäki sanoo.
– Muutokset tuovat uusia tarpeita toimitilojen tarpeelle ja viihtyisyydelle. Uudisrakentamisen rinnalla tarvitaan muutos- ja korjaus-rakentamista, ja esimerkiksi coworking-tyyppisille työtiloille on kysyntää jatkossakin.
Rakennuslupia on varastossa
Foreconin mukaan rakentamiseen vaikuttavat jatkossakin myös arvopohjaiset ja elämäntyyliin liittyvät trendit. Esimerkiksi kaupungistuminen on merkittävä ja pitkään jatkunut trendi, jonka myötä yhä useampien elämä keskittyy kaupunkien keskustoihin. Keskittymistä tapahtuu vahvasti myös kaupunkien sisällä, kohti tiheästi asuttuja kaupunginosia. Muita rakentamiseen vaikuttavia tekijöitä ovat jo pitkään olleet muun muassa ympäristö- ja ilmastonäkökohdat sekä se, miten toimistot nähdään sijoituskohteena.
– Toimitilapuolella on runsaasti käyttämättömiä rakennuslupia, ja ne mahdollistavat hankkeiden käynnistämisen. Hankkeiden käynnistämisedellytykset ovat kuitenkin selvästi heikentyneet, kun talouden kasvu-ennusteita on pienennetty sekä inflaatio että korot ovat nousseet ennakoitua nopeammin, Markku Riihimäki toteaa.
Riihimäen mukaan suunniteltuja hankkeita jää käynnistämättä tai lykkääntyy, mutta romahdusta ei kuitenkaan ole tulossa toimitilarakentamiseen. Yritysten tilanne on aivan erilainen kuin finanssikriisin alkaessa eikä vastaavaa isoa miinusta tai monien vuosien alamäkeä ole nähtävissä. Nykyinen koko toimitilarakentamisen määrä Suomessa on noin 15 % pienempi kuin ennen finanssikriisiä.
– Kiinteistösijoittajien mielenkiinto on viime vuosina ollut asuntosijoittamisessa, mutta vuokra-asuntojen ylitarjonta siirtänee NATO-Suomessa mielenkiintoa taas toimitiloihin. Erityisesti julkisiin palvelurakennuksiin on kasvavaa mielenkiintoa.
