Lounais-Suomen Maalaisten Talo Oy

Nuorelle, Jyväskylästä muuttaneelle arkkitehdille Maalaistentalo oli merkittävä työ. Suunnittelukilpailun palkintorahoilla hän osti ensimmäisen autonsa, suuri kaupunkitalo toi mainetta ja kunniaa, ja muutto Turkuun avasi näköaloja uuteen eurooppalaiseen arkkitehtuuriin, jota siihen aikaan Turussa seurattiin erityisen herkällä vainulla.

Nyt peruskorjattu talo on toiminnoiltaan varsin lähellä alkuperäistä, kertoo rakennusarkkitehti Timo Suvanto Arkkitehtitoimisto C & H Oy:stä.

– Se on monitoimitalo, kuten valmistuessaankin. Talon historia on kuitenkin ollut vaiheikas, ja hyvin säilynyt ulkokuori kätki pitkään talon huonon peruskunnon.

Useasti muuttuneet toiminnot olivat laittaneet talon sisustan moneen kertaan uusiksi. Kun museoväki ryhtyi kartoittamaan talon historiallisesti arvokkaita piirteitä, jäi haaviin kovin vähän: ulkoasun ohella ei juuri muuta kuin porrashuoneet ja entinen teatteriaula.

Lamakaudet toivat muutoksia

Talo rakennettiin iloisella 1920-luvulla, mutta seuraavan vuosikymmenen lama toi mukanaan omistajanvaihdoksia. Esimerkiksi Alvar Aallon muutettua Helsinkiin ei 300-neliöiselle huoneistolle enää saatu maksukykyistä vuokralaista. Teatteri osoittautui ajan kuluessa ahtaaksi ja taustatiloiltaan puutteelliseksi. Kun saavuttiin 1990-luvun lamavuosiin, omistus oli hajaantunut monelle taholle, ja talo alkoi osoittaa vakavasti ikääntyneisyyttään. Kuntokartoitus osoitti talon olevan rungoltaan terve, mutta tekniikaltaan lopussa.

– Näimme, että ainoa tie kehittää kiinteistöä oli omistusjärjestelyjen kautta, kertoo ProAgria Farman toimitusjohtaja Mikko Lindberg. – Farmalla oli talosta 45 prosenttia, ja vaihtoehtona oli joko laajentaa omistusta tai myydä. Laman johdosta myynti ei olisi onnistunut ostajien puuttuessa, joten valitsimme toisen tien.

Pääosan tiloista käsitti hotelli, joka kärsi kaupungissa vallitsevasta ylikapasiteetista.

– Selvää oli, että hotellitoiminnalla ei korjaustöitä rahoitettaisi. Keinoksi löysimme kiinteistön yläkerrosten muuttamisen asunnoiksi.

Asuntoja on talosta nyt noin kolmannes. Lisäksi kiinteistössä on toimisto- ja liiketilaa. Katutason myymälätiloja laajennettiin talon sisäpihalle. Entisen teatterihuoneiston paikalla toimii kokous- ja juhlatila Alvarium.

Uusi sisäpiha on nyt kerrosta ylempänä. Toisessa kerroksessa toimii myös kaksi ikääntyneitä palvelevaa yksikköä, Mehiläisen hoivayksikkö ja Otso-dementiakoti, joista pääsee sujuvasti lasikatteiselle sisäpihalle. Vaikka pihassa ei ole lämmitystä, ympäröivät seinät pitänevät sen viihtyisänä suurimman osan vuotta.

Hotelliperinteitä kiinteistössä jatkaa pizzakeisari Rabbe Grönblomin Omena-hotelli, jonka erikoisuuksiin kuuluu kaksi kaksikerroksista huonetta. Muutoin hotelli toimii eri periaatteilla kuin mahtipontinen Hotelli Maakunta aikanaan. Varaukset tehdään Internetin kautta, vastaanoton korvaa sähkölukko ja aamiaisen kahviautomaatti.

Vanhaakin mitattiin uusilla pykälillä

Korjaustöiden laajuuden vuoksi Turun kaupungin rakennusvalvontaviranomaiset ottivat kannakseen, että kyseessä on uudisrakentamiseen verrattava muutos.

– Tämä merkitsi sitä, että rakentamismääräyksiä tulkittiin melko tiukasti, sanoo Timo Suvanto.

Muun muassa vanhoja porraskaiteita korotettiin ja nykynormeihin nähden liian avoimiin kaiteisiin lisättiin teräsverkko. Myös ilmanvaihto toteutettiin nykymitoituksella.

Paljon kustannuksia tuli myös väestönsuojan rakentamisesta. Yksi osa kellarista verhoiltiin pilareita myöten 200 mm:n betoniseinin.

Suvanto ymmärtää viranomaisen toimintaa vastuunkannon näkökulmasta, mutta toivoo, että saneerauskohteissa määräyksissä voitaisiin joustaa.

– Tämä pitäisi ottaa huomioon lainsäädännön tasolla. Varsinkin kulttuurihistoriallisesti arvokkaissa rakennuksissa jousto olisi tarpeen.

Talossa oli paljon korjattavaa. Kalliolle rakennetun talon perustukset olivat kunnossa, mutta salaojat oli tarkistettava ja suurimmaksi osaksi uusittava, samoin pohjaviemärit.

Vesikaton rakenteet olivat osittain mädäntyneet, toisaalta lämpövuodot olivat sulattaneet liiat lumikuormat ja näin ehkä pelastaneet katon suoranaiselta romahdukselta. Ullakkokerrokseen oli aiemmissa korjauksissa rakennettu hotellihuoneita, ja niiden kattoon upotetut parvekkeet olivat aiheuttaneet vuotoja. Rakenteita oli muutettu, eikä kaikista ollut tallella piirustuksia.

– Vesikaton kantavat rakenteet uusittiin 70–80-prosenttisesti, arvioi kohteen rakennesuunnittelija, diplomi-insinööri Georgi Georgiev Narmaplan Oy:stä.

Talon rakenteisiin tutustuminen tuotti myös miellyttäviä yllätyksiä.

– Hattua täytyi nostaa. Talossa on hieno runko, ja alkuperäispiirustukset oli selkeästi piirretty.

Rakenteissa on paljon samankaltaisuuksia Erik Bryggmanin piirtämän Hospits Betelin kanssa, jota Georgiev on myös ollut korjaamassa.

– Taloilla olikin sama rakennesuunnittelija.

Maalaistentalo rakennettiin aikana, jolloin rakennustarvikkeet olivat kalliita, mutta työ halpaa. Rakenteet suunniteltiin huolella ja mitoitettiin tarkasti. Vaikeuksia tuotti entistä huomattavasti suurempien ilmanvaihtokanavien sekä uusien hissikuilujen avaaminen vanhojen rakenteiden lomiin. Rakenteet kun eivät suinkaan olleet joka kerroksessa samanlaisia.

– Talo oli todella haastava suunnittelukohde. Ahtaalla tontilla myös nostokaluston käyttömahdollisuudet vaikuttivat rakenteiden suunnitteluun. Kattorakenteiden teräspalkit nostettiin kahdessa, kolmessa osassa, Georgiev muistaa.

Suunnitelmat uusiksi purkutöiden alettua

Työnaikaisia muutoksia tulee peruskorjauskohteissa aina.

– Tässä kohteessa niitä tuli poikkeuksellisen paljon. Oikeiden lähtötietojen merkitystä ei voi liikaa korostaa. Kokemukseni mukaan peruskorjauksessa yllättäviä muutostöitä tulee 5 – 20 prosenttia kustannusarvion päälle, tässä kohteessa liikuttiin ylärajalla, sanoo työpäällikkö Pekka Kallio Palmberg TKU Oy:stä.

Kallion mielestä runkopurkuvaiheessa olisi eduksi, jos sekä arkkitehti että rakennesuunnittelija perustaisivat toimiston kohteeseen. Molemmat sijaitsivat tässä tapauksessa tosin lähellä.

– Mutta kun parhaana päivänä piti kolmestikin kutsua paikalle.

Urakkamuotona oli tavoitehintaurakka, johon oli sisällytetty myös suunnittelun ohjaus. Mikko Lindberg sanoo tämän olevan rakennuttajan kannalta hieman ongelmallista. Maksajalla, vaikka ei olisikaan rakentamisen ammattilainen, on usein tarpeita ohjata suunnittelijaa suoraan. Rakennusurakoitsijalla oli toisaalta itselläänkin kohteessa myös oma rakennuttajan intressinsä, sillä Palmberg TKU Oy myi talon asunnot omana tuotantonaan.

Runsaiden rakennusaikaisten muutosten takia sopimukseen olisi tässä urakkamuodossa ehdottomasti tarvittu määräluettelo, sanoo Kallio. Työn aikana paljastuvat uudet korjauskohteet ovat lisälaskutuskelpoisia, mutta jos yksittäisen työn laajuus muuttuu arvioidusta, olisi määräluettelo tarpeen sen määrittelemiseksi, mitä on alun perin sopimuksella tarkoitettu.

– Yllätyksistä suuri osa koitui urakoitsijan vahingoksi, Kallio sanoo.

– Lisä- ja muutostöitä oli talotekniikka mukaan lukien kolmisensataa nimikettä, huokaa Kallio. Mikko Lindberg huomauttaa, että muutostöiden johdosta käyttäjät menettivät myös runsaasti aikaisempaa liike- ja toimistotilaa tekniikan tarpeisiin.

Julkisivuissa talon historia

Kohteen sisätiloissa oli säilynyt alkuperäistä hyvin vähän. Rakennushistoriallisesti arvokkainta oli talon ulkoasu sekä porrashuoneet. Nämä oli jo asemakaavoituksen yhteydessä määritelty säilytettäviksi. Joissakin tiloissa oli säilynyt vanhoja ovia, jotka hyödynnettiin kohteessa.

Alvar Aalto oli halunnut talon ikkunoiksi aikansa huipputekniikkaa, hollantilaisvalmisteisia ”rautaikkunoita”. Sirorakenteiset metalli-ikkunat uusittiin 1940-luvulla puisiksi. Alakerran liiketiloissa metalli-ikkunat ovat tallella. Peruskorjauksessa puuikkunat säilytettiin.

– Ikkunoiden vaihdon arkkitehtina oli Erik Bryggman, joka suunnitteli samaan aikaan myös laajentuvan hotelli Maakunnan sisustuksia, kertoo tutkija Sanna Kupila Turun maakuntamuseosta.

– Koska kyseessä on Alvar Aallon alun perin suunnittelema kohde, haluttiin säilyneiden osien ilme palauttaa hänen suunnittelemaansa vaiheeseen, joten ikkunankarmit saivat alkuperäisen, mustan värin.

– Tutkimuksissa paljastuneet porrashuoneiden alkuperäiset värisävyt olivat paikoitellen yllättävän tummia, mutta puolustavat paikkaansa kyllä vielä nytkin. Toisaalta eräissä kohdin oli hyvin vaaleaa keltaista yhdistettynä mustaan kaiteeseen. Porrashuoneiden ohella halusimme, että teatteriaulan säilyneet osat, kuten vanha lattialaatoitus, säilyisivät.

Suunnittelutyön tärkeänä ohjenuorana toimi Alvar Aalto Säätiön vuonna 2003 Maalaistentalon toimeksiannosta laatima kattava rakennushistoriallinen selvitys.

Rakennustyöt tehtiin pääosin uudisrakentamisen menetelmin. Rappauspintojen korjauksissa ja tasoitetöissä käytettiin vanhalle alustalle sopivia materiaaleja vahvojen sementtipohjaisten tuotteiden sijaan. Porrashuoneiden seinäpinnat maalattiin alkuperäisen ilmeen antavilla, joskin moderneilla tuotteilla.

Asunnot eivät ilmeeltään ja materiaaleiltaan poikkea nykyisistä uudisasunnoista. Aallon sommittelema julkisivujen ikkunajako on tuonut asuntoihin väljyyttä: huoneita kun ei voi mahduttaa enempää kuin talossa on ikkunoita. Saunaa ei huoneistoissa ole, kylpyhuoneet ovat kuitenkin tilavia ja ne on varustettu suihkukaapeilla.

– Halusimme varmistaa kosteusturvallisuuden, sanoo Pekka Kallio.

Monia rakenteellisia vaurioita aiheuttaneet kattoparvekkeet peitettiin lapeikkunoin. Entiset parvekkeet ovat nyt lämmintä, joskin matalaa huonetilaa. Ulos näkee ainakin kun päätä vähän kallistaa, ja valoahan lapeikkunat tuovat hyvin.

Turun asuntomarkkinat imaisivat kolmisenkymmentä asuntoa yhdessä kuukaudessa, loppuja on myyty verkkaisemmin. Omalle kohderyhmälleen, johon lukeutuu lähinnä nuoria pariskuntia sekä toisaalta omakotitalonsa myyneitä senioreita, asunnot olivat hyvin haluttuja. Saunan puutetta korvaa kattokerroksen talosauna, jonka oleskelutilassa riittää tilaa suuremmallekin seurueelle.

– Taloudellisesti sauna ei ole kovin järkevä – tilaan mahtuisi yksi asunto lisää, miettii Mikko Lindberg.

Vaikka Lindberg on lopputulokseen tyytyväinen, on mieleen jäänyt asioita, jotka olisi voinut tehdä toisin.

– Ennen kaikkea suunnitteluun olisi kannattanut panostaa vieläkin enemmän. Jos ratkaisuja joudutaan säveltämään työmaalla, ei useinkaan päästä parhaaseen tulokseen.

Projektissa mukana

• Audico Systems Oy
• FP-Tamar Oy
• Hämeen Paljeovi Oy
• Juha Punta Oy
• Lemminkäinen Talo Oy Keski- ja Lounais-Suomi
• Lemminkäinen Talo Oy Pääkaupunkiseutu
• Narmaplan Oy
• Pelti-Saari Oy
• TAC Finland Oy
• TM-Kaluste Oy