Mikonkatu 7:stä moderni toimistorakennus
Ilmarisen omistama Mikonkatu 7 on vanhimmilta osiltaan yli satavuotias rakennus Helsingin ydinkeskustassa. Juuri valmistuneessa remontissa L-muotoinen rakennus täydennettiin uudisosalla neliöksi ja vanhan osan tilajako muutettiin vastaamaan modernin toimistorakennuksen vaateisiin.
Ilmarisen vuokrauspäällikkö Ville Laurila sanoo, että Ilmarisen portfolissa Helsingin ydinkeskustan kiinteistöillä on merkittävä osa.
– Olemme tehneet jalokivien peruskorjausta ja onnistuneet siinä: meillä on on parempi vuokrausaste ja korkeampi vuokrataso kuin keskustan alueella yleensä, Laurila toteaa.
Laurilan mukaan Mikonkatu 7:n peruskorjausta konseptoitiin pitkään. Vanhentuneen rakennuksen vuokrausaste oli pudonnut 50 prosenttiin. Julkisivultaan suojellusta, moneen kertaan korjatusta rakennuksesta haluttiin tehdä toimivuudeltaan ja ulkoasultaan sijantinsa mukainen arvorakennus, joka pystyy tarjoamaan riittävästi palveluja keskustan toimistotiloja tarvitseville yrityksille.
Arkkitehtitoimisto Futudesign Oy:llä on ollut Ilmarisen kanssa useita kiinteistöjen kehitys- ja muutoshankkeita Helsingin keskustassa.
– Mikonkatu 7:n kehityshanke alkoi vuonna 2018. Se on ollut erittäin mielenkiintoinen alusta lähtien, arkkitehdille poikkeuksellisen kiinnostava. Kyseessä on monimuotoinen suojeltu rakennus, jolla on värikäs historia, Futudesignin arkkitehti SAFA Auvo Lindroos sanoo.
Mikonkatu 7:n vanhin osa on yli 100-vuotias. Alun perin rakennus oli 3-kerroksinen, ja sitä on korotettu myöhemmin useaan kertaan ja siihen on tehty suuria muutoksia muun muassa julkisivuun. Rakennuksessa on myös jälkiä Helsingin pommituksista. Rautatientorille päin olevan kulman torni on tullut ja mennyt.
– 1980-luvulla julkisivut on purettu kokonaan ja rakennettu uudestaan tyylilliseksi kollaasiksi edellisistä vaiheista. Silloin myös torni rakennettiin uudelleen, eikä siinä tornissa ollut ikkunoita rautatientorin kansallismaisemaan, Lindroos kertoo.
Rakennuksen suojelu koski 1980-luvun runsasta kerroksellisuutta, mikä Lindroosin mukaan on poikkeuksellista Helsingin keskustassa.
– Neuvotteluja käytiin Kaupunginmuseon ja rakennusvalvonnan kanssa. Yhteinen mielipide oli, että 1980-luvun ulkoasu ei edustanut keskustan arvorakennusta ja asialle pitää tehdä jotain, Lindroos toteaa.
Arkkitehtisuunnittelun periaatteita oli, että pääsisäänkäynti pitää palauttaa kulmaan niin kuin se oli ollut alun perin. Lisäksi torni on uudistettava arvokkaaksi ja sisälle on luotava näyttävää ja hienostunutta tilaa.
Kulmatorni työllisti arkkitehteja.
– Kulmatornia ei ole ollut arkkitehtuurissa pitkiin aikoihin eikä kulmatornisuunnitteluakaan ole ollut arkkitehtikoulutuksessa 2000-luvulla. Kävimme läpi Helsingin keskusta-alueen kulmatornit ja katsoimme kansainvälisiä malleja. Kestävän kehityksen tavoitteen mukaisesti tornista ei haluttu koristetta vaan osa sisätilaa. Tornista ei myöskään haluttu toisintoa vanhasta, vaan sen näyttävyys tehtiin nykyarkkitehtuurin keinoin, Auvo Lindroos kertoo.
Yhteistoiminnallinen projektinjohtourakka
Rakennuttajakonsulttina toimineen Indepro Oy:n projektipäällikkö Hannu Hyypiä on tyytyväinen, että Ilmarisella oli arkkitehti mukana kehityshankkeessa heti alusta asti. Indepron koordinoimana koottiin suunnitteluryhmä, jossa olivat mukana arkkitehti-, rakenne-, LVIS-, akustiikka-, paloturvallisuus- ja pohjarakennesuunnittelu.
Hyypiän mukaan hanke-, rakennuslupa- ja yleissuunnitteluvaiheet sujuivat nopeasti. YIT valittiin neuvottelumenettelyllä pääurakoitsijaksi ja Are talotekniikan alistetuksi sivu-urakoitsijaksi.
– Olemme tehneet pitkään yhteistyötä Ilmarisen kanssa, ja se kokemus on arvokasta, koska keskustan arvokiinteistöissä riittää haasteita, YIT Suomi Oy:n projektinjohtaja Elisabet Örlund toteaa.
Mikonkatu 7:n urakkamuotona on ollut projektinjohto, jossa on Örlundin mukaan alusta alkaen korostunut yhteistoiminnallisuus ja avoin viestintä.
– Näin vaativissa korjausrakentamishankkeissa tulee aina yllätyksiä, ja erityisesti silloin joustava, yhteistoiminnallinen urakkamuoto on tärkeä. Kun suunnitteluryhmä on mukana, ratkaisu löytyy aina, Örlund sanoo.
Valtava purku-urakka
Kiinteistön haitta-aineita selvitettiin ja tehtiin rakenneavauksia. Vanhoista välipohjista löytyi muun muassa muottipuutavaraa ja turvetta, ja vanhojen putkien ympäriltä löytyi asbestieristeitä. Purkutöiden edistyessä paljastui kaksi välipohjaa, joiden korjaaminen nykytasoon ei ollut järkevää, vaan nekin menivät purkuun.
– Kiinteistön rungon kunto oli yllätys. Meillä on tiedossa tiettyjen aikakausien tyypilliset rakenteet, ja Mikonkatu 7:n rakenne ei vastannut vanhoja suunnitelmia eikä odotuksia, Elisabet Örlund sanoo.
Jotta rakennuksesta saataisiin moderni muuntojoustava toimistorakennus, kaikki vanhat hissikuilut ja porrashuoneet oli purettava pois, ja uudet rakennettiin uusille paikoille sopimaan paremmin nykysuunnitelmiin ja -vaatimuksiin.
Helsingin keskustassa kiinteistöjen alla on paineista pohjavettä, niin sanottua orsivettä, ja sen vuoksi rakennuksien alapohjia ei Örlundin mukaan puhkota kuin aivan välttämättömissä tapauksissa.
– Paineinen pohjavesi vaikuttaa hissikuilujen alaosien rakentamiseen ja rakenteisiin. Siksi oli hyvä, että hissiurakoitsija saatiin valittua hyvissä ajoin, Hannu Hyypiä sanoo. Hissiurakoitsijaksi valittiin urakkakilpailun kautta Kone.
Rakennuksesta purettiin myös sisäpihalle 1980-luvulla rakennettu laajennusosa, ja sen tilalle tehtiin uudisrakennus, jossa on toimisto-, ravintola- ja tapahtumatilaa sekä neljän kerroksen korkeuteen avautuva atrium. Atriumin päällä vesikatolla on kattoterassi kiinteistön vuokralaisten käyttöön.
Vanhan rakennuksen kuudes kerros purettiin kokonaan pois ja rakennettiin uudestaan.
– Purkujen jälkeen rakennukseen jäi käytännössä pelkkää julkisivua kolmen kerroksen korkeudelle asti. Tarvittiin paljon raskaita tuentoja varmistamaan rakennuksen työnaikainen vakaus, Hyypiä kertoo.
Alkuperäisen aikataulun mukaan Mikonkatu 7:n peruskorjauksen olisi pitänyt olla valmis lokakuun lopussa vuonna 2021.
– Jo vuoden 2021 alussa oli selvää, ettei siihen päästä, kun kaksi välipohjaa pitää uusia, ja että aikataulu pitenisi vähintään vuoden 2021 loppuun, Hannu Hyypiä toteaa. Koronan vuoksi työmaa oli kokonaan kiinni vain viisi työpäivää, mutta koronasta aiheutui merkittäviä työvaiheviiveitä ja materiaalien toimitusvaikeuksia. Päätettiin yhteisesti tilaajan ja urakoitsijoiden kesken, että kohteen vastaanotto on maaliskuun lopussa vuonna 2022, Hannu Hyypiä sanoo ja toteaa, että Mikonkatu 7 lienee ollut hänen 25-vuotisen rakennuttajakonsulttiuransa vaativin hanke.
Talotekniikassa tuttua yhteensovittelua
Talotekniikan suunnittelusta vastasi Ramboll. LVI-suunnittelijoiden lisäksi mukana oli energiasuunnittelija olosuhdesimuloinnissa, sprinklaussuunnittelijoita ja suunnittelun sisäisiä tarkastajia. Suunnittelupäällikkö Lari Tapanisen mukaan Mikonkatu 7:n uuden ja vanhan osan talotekniikka on yhteinen. Kohde laserkeilattiin ja tietomallinnettiin, ja malli oli myös urakoitsijoiden käytössä.
Koska rakennukseen tuli uudisosa ja vanhakin purettiin suurelta osin, myös talotekniikka on lähes kokonaan uutta. Kuntotutkimuksen mukaan pohjaviemärit olivat kunnossa, ja ne oli muutettu muovisiksi jo aiemmin, joten niitä ei uusittu, mutta viemäripumppaamot saneerattiin.
Tapanisen mukaan vanha rakennusrunko hankaloitti talotekniikan sijoittelua.
– Vanhoja läpivientejä hyödynnettiin. Olemassaolevat rakenteet ja osassa tiloja olevat matalat kerroskorkeudet aiheuttivat jumppaamista yhteensovituksessa. Mutta haasteet on taklattu, ja lopputulos on hyvä. Jos suunnittelu olisi helppoa, olisiko se enää kivaakaan?
Mikonkatu 7 on liitetty kaukolämpöön ja -jäähdytykseen. Remontin yhteydessä kellarin alajakokeskukset uusittiin. Lämmitystä jaetaan ikkunaseinillä olevilla pattereilla. Jäähdytystä jaetaan toimistotiloihin ARE Sensus-järjestelmän kautta kattosäteilijöillä, liiketiloissa on puhallinkonvektorit.
Talotekniikan suunnittelutavoitteen mukaisesti koneet ja ratkaisut käyttävät mahdollisimman vähän ja mahdollisimman tehokkaasti energiaa. Toimisto- ja liiketiloissa ilmanvaihtoa ohjaavat ilmamääräsäätimet lämpötilan ja hiilidioksimäärän mukaan. Sisäilmaluokka toimisto- ja liiketiloissa on suunniteltu Sisäilmastoluokitus 2018:n sisäilmaluokka S2:n mukaan. Ilmanvaihdosta talteen otettu lämpö käytetään tuloilman lämmitykseen.
– Ilmanvaihtokoneita on kaikkiaan 14, 11 isoa ja kolme pientä, jotka hoitavat porrashuoneiden ilmanvaihdon. Konehuoneita on kaksi: viidennessä kerroksessa olevat koneet palvelevat uutta laajennusosaa, seitsemännen kerroksen koneet rakennuksen vanhaa osaa. Kokonaisilmavirta on 24–25 kuutiota sekunnissa, Lari Tapaninen kertoo.
Mikonkatu 7:ssä on varauduttu vuokralaisten ja heidän tilatarpeidensa muuttumiseen.
– Tiloja voidaan jakaa uudelleen. Ilmanvaihto on suunniteltu moduuliperiaatteella, ja seinävaraukset ovat vaikuttaneet ilmanvaihdon päätelaitteisiin: tilajaon muuttuessa ei tarvitse vaihtaa päätelaitteita, vaan ne on valittu niin, että tuloilmavirran suihkua voidaan muokata.
Uudet käyttövesijohdot ovat määräysten mukaan tulevaisuudessa vaihdettavissa rakenteita rikkomatta. Sprinklauksen sammutusvesi otetaan vesijohtoverkostosta omalla liittymällä. Kaupungin vesihuollosta vastaavan HSY:n mukaan verkoston paine on riittävä, eikä kohteeseen tarvittu erillistä paineenkorotusasemaa. Sprinklaus mahdollisti Lari Tapanisen mukaan isommat palo-osastot ja sen myötä vähemmän palokatkoja.
Rauhallista ja pitkäikäistä
Julkisivussa kerroksissa 2–5 oli alkuperäisen rakennuksen mallin mukaan 1980-luvulla rakennetut ikkunat. Ne säästettiin, ja ikkunoihin rakennettiin tammipuitteinen sisäikkuna. Myös kaikissa uusissa kadunpuolen ikkunoissa on tammikarmit.
Katutason liiketilojen ikkunat olivat aiemmin syvennyksessä. Ikkunat uusittiin ja tuotiin julkisivun tasolle. Liiketilojen julkisivumateriaali uusittiin graniitiksi. Ratkaisu on rauhallinen ja pitkäikäinen, ja liiketiloista saatiin entistä houkuttelevammat.
– Muu julkisivu rapattiin ja maalattiin yhdellä värillä, mikä teki rakennuksesta elegantin. Kaikki materiaalivalinnat tukevat sijaintia ja korkealaatuista rakentamista, arkkitehti Auvo Lindroos toteaa.
Purettu ja uudelleen rakennettu kuudes kerros erottuu Lindroosin mukaan tyylillisesti. Siellä on mahdollisimman paljon ikkunapintaa, ja julkisivu on rapattu ja maalattu samalla värillä kuin muu julkisivu mutta hieman vaaleammalla sävyllä.
Kuudennen kerroksen purun yhteydessä paljastui Aleksanterinkatu 13:n palomuuri ja naapurin julkisivussa oleva Apollo-valokuvaamon mainos 1900-luvun alusta.
– Se on hämmästyttävän hyvässä kunnossa, ja maalaus dokumentoitiin Kaupunginmuseolle. Mainos näkyy kuudennen kerroksen toimistohuoneeseen tehdystä ikkunasta; mainos on näkyvissä mutta suojassa.
Vuokralaiset löytyivät nopeasti
Toimistotilat ovat Auvo Lindroosin mukaan mahdollisimman edustavia keskikaupungin toimistotiloja: tammea, hienostuneita detaljeja mutta myös toimistokäytön joustavuutta. Kerrokset saa jaettua useammalla käyttäjälle.
Toimistotilojen sisustussuunnittelussa mietittiin, kuinka pitkälle tilat rakennetaan valmiiksi.
– Kun vuokralaisia ei tiedetty, ei haluttu tehdä turhaa työtä. WC:t, alakattorakenteet ja patterien koteloinnit ovat kaikille samat, mutta keittiöitä ei tehty valmiiksi. Jos koko kerros menisi yhdelle vuokralaiselle, se ei tarvitsisi kolmea keittiötä, Indepron Hannu Hyypiä kertoo. Vuokralaiset ovat voineet päättää lattiamateriaalit, seinien värit ja keittiön materiaalit.
Vuokralaismuutosten jälkeen kiinteistö on siirtynyt Ilmarisen hallintaan.
– Talo on toimistotilojen osalta käytännössä täynnä. Vuokralaisten joukossa on kiinteistöalan konsultteja, energiayhtiöitä ja liike-elämän palveluita tarjoavia toimijoita, Ilmarisen vuokrauspäällikkö Ville Laurila kertoo.
– Tämä on muutosten jälkeen aito toimistotalo. Alueiden sijoittelua on mietitty, parhaat tilat on annettu työntekijöiden käyttöön ja kokoontumistiloja on paljon. Työnteko on murroksessa: tarvitaan monimuotoisia tiloja ja ihmisiin panostetaan, Laurila toteaa.
Mikonkatu 7 on muutoksessa mukana monin tavoin: pyöräilijöille ja juoksijoille on omat sosiaalitilansa ja tarjolla on 300 paikkaa pyörien säilytykseen. Palveluista vastaa ISS; vuokralaisten käytössä on muun muassa aulavastaanotto, kahvila, myös iltaisin toimiva ravintola ja pesulapalveluita.
Rakennuksen ympäristösertifikaatti on käytönaikainen Leed.
– Se pistää meidät koville ja sitouttaa myös käyttäjät. Sertifiointiin yltäminen auditoidaan määräajoin. Aiemmin ympäristövaikutusten sertifiointia ja vuokrananatajan vastuullisuutta kysyi yksi sadasta vuokralaisesta, nyt jo suurin osa yrityksistä. On hienoa, että vuokralaisten tietoisuus ja vaatimukset ovat nousseet, Laurila sanoo.
– Ilmarinen on ollut Euroopassa suurin sertifiointeja hakeva toimija jo kuusi vuotta. Pitkäaikainen panostuksemme vastuullisuuteen on meille merkittävä etu.
Teksti: Jaana Ahti-Virtanen | Kuvat: Vesa Voitto Sakari
