Page 16 - Projektiuutiset 6/2012

16

6/2012

PROJEKTIUUTISET

Martti Palonperä on erikoistunut Yhdys-

valloissa hotellien ja muunlaisten mat-

kailuhankkeiden toteutettavuustutkimuk-

siin (feasiblity study) sekä liiketoiminta- ja

kiinteistöyhtiöiden kassavirtaperusteiseen

arvon arviointiin.

Hotellikiinteistö kalusteineen ja laitteineen on

omistajan. Operaattori huolehtii liiketoiminnas-

ta omistajan puolesta ja lukuun ja saa tuotta-

mistaan palveluista palkkion. Nykyään useim-

miten kaksiosainen palkkio perustuu hotellin

liikevaihtoon ja kannattavuuteen. Yhtäläisyys-

merkkiä ei voi asettaa, mutta asetelmassa on

piirteitä meille tutusta henkilöstöravintoloitsijan

ja työnantajayrityksen liikesuhteesta.

Kuinka yleinen sopimus on

Tilastotietoa hotellien omistus- ja operointi-

suhteista on työläs löytää. Löytyessäänkin tieto

on yleistävää, osin ristiriitaista ja perustuu ho-

tellioperoinnin mallivaihtoehtoja yksinkertaista-

vaan kolmijakoon

2

: (1)

management-, (2) fran-

chise- ja (3) omistaja-operaattorimallit. Kolmi-

jaon syynä on, että management-sopimukset

sekä franchise-lisensseihin perustuva merkki-

tuotteistus ovat maailmalla huomattavasti ylei-

sempiä kuin meillä.

Management-sopimusten osuuden arviointia

hankaloittaa, että eräät kansainväliset hotelli-

ketjut ovat myös merkittäviä hotellikiinteistöjen

omistajia. Starwoodilla ja Marriottilla esimer-

kiksi on jätilliset hotelleihin erikoistuneet kiin-

teistösijoitusrahastonsa, joista käytetään lyhen-

nettä REIT (Real Estate Investment Trust). Mar-

riottilla on Host Marriott ja Starwoodilla Star-

wood Lodging and Trust. Edellä mainitun kal-

taisissa tapauksissa liiketoimintayhtiöt operoivat

hotelleja management-sopimusta vastaavasti,

mutta hotellit voivat silti kirjautua omistaja-ope-

raattorikategoriaan.

Etenkin Yhdysvalloissa merkittävällä osalla

management-sopimushotelleista on ns. kakkos-

kehän

3

operaattori. Turvatakseen kiinteistösijoi-

tustansa eli varmentaakseen operaattorinsa kil-

pailukykyä omistajat ostavat hotelleilleen fran-

chise-lisenssejä. Vaikka operaattorina on mana-

gement-yhtiö, tällainen hotelli voi kirjautua silti

franchise- mutta ei management-kategoriaan.

Aasiassa management-sopimukset ovat ta-

vanomaisimpia: osuus on 75 %–80 %:n haa-

rukassa. Yhdysvalloissa osuus olisi 60 %:n

suuruusluokassa, mutta yllä mainitut varaukset

huomioon ottaen arvio voi olla alimitoitettu.

Euroopassa osuus on 25 %–40 %, mutta suu-

ria maakohtaisia eroja on. Suomessa manage-

ment-sopimukset ovat tyystin poikkeuksellisia.

Juuri nyt niitä ei edes ole.

Management-sopimukset yleistyvät kaikkial-

la maailmassa kolmesta syystä: (1) tarve eriyt-

tää operatiivinen liiketoiminta ja pitkäjänteinen

kiinteistösijoittaminen, (2) kansainvälisten ho-

telliketjujen laajentuminen ensisijassa manage-

ment-sopimuksin sekä (3) osaamisen ja ammat-

titaidon merkityksen korostuminen, jossa hotel-

librändeillä on tärkeä sija.

Management-sopimuksiin liittyvä rinnakkai-

nen trendi ”manchise” johtuu sanoista mana-

gement ja franchise. Kansainvälinen hotelliket-

ju kytkee yhteen management- ja franchise-so-

pimukset. Se operoi hotellia 3–5 vuoden ajan

management-sopimuksella. Sitten paikallinen

omistaja-operaattori tai vuokralaisoperaattori

ottaa hotellin vastuulleen franchising-sopimuk-

MANAGEMENT-SOPIMUKSET

Kiinteistösijoittajien ja hotellioperaattoreiden

hyödyntämätön mahdollisuus

Ellei kiinteistön omistaja itse halua operoida hotelliaan, vuokrasopimuksen vaihtoehtona on johtamis-

eli management-sopimus

1

operaattorin kanssa. Ensimmäisenä sellaista sovelsi Inter-Continental

Hotel Corporation 50-luvun alussa – noin 60 vuotta sitten. Sittemmin management-sopimukset

on otettu käyttöön kautta maailman.

SOPIMUSTEN PERIAATEVERTAILU OPERAATTORIN JA OMISTAJAN NÄKÖKULMISTA

VUOKRASOPIMUS –> OPERAATTORI

MANAGEMENT-SOPIMUS –> OMISTAJA

Investoinnit:

avaamista edeltävät menot, si-

sustussuunnittelu, kalusteet ja laitteet sekä

inventaarit

Investoinnit:

kiinteistö ml. sisustussuunnit-

telu, avaamista edeltävät menot, kalusteet ja

laitteet sekä inventaarit

Operatiiviset kulut:

raaka-aineet ja tarvik-

keet, henkilökunnan palkat, sähkö, lämpö,

vesi, korjaukset, hallinto, myynti ja markki-

nointi

Operatiiviset kulut:

raaka-aineet ja tarvik-

keet, henkilökunnan palkat, sähkö, lämpö,

vesi, korjaukset, hallinto, myynti ja markki-

nointi

Vuokra:

operaattori maksaa (1) kiinteän,

(2)

osin kiinteän ja osin liikevaihtosidonnai-

sen tai (3) liikevaihtosidonnaisen, ehkä osin

kannattavuussidonnaisenkin vuokran omis-

tajalle; operaattorin vaatima vuokrakatto eli

-

leikkuri vaihtoehdoissa 2 ja 3 saattaa sisäl-

tyä sopimukseen

Management-palkkio:

omistaja maksaa

operaattorille liikevaihtosidonnaisen (%) pe-

ruspalkkion sekä hotellin tuottavuuteen pe-

rustuvan kannustepalkkion (%)

Sopimuksen kesto:

10-25

v + jatko-optio

Sopimuksen kesto:

10-25

v + jatko-optio

Kassavirta:

vuokran eli käyttökatteen jäl-

keen operaattorin

Kassavirta:

operatiivisten kulujen ja mana-

gement-palkkioiden jälkeen omistajan